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  • 未来一年,这些城市不要碰 #2021.7.30


     

    如果未来的中国,只剩下20个核心城市。请问会是哪几个:

     

    第一梯队:北上深广

    第二梯队:杭南津渝

    第三梯队:郑州,武汉,成都,苏州,合肥,长沙

    第四梯队:西安,昆明,沈阳,青岛,福州,宁波

     

    名单或许有争议,尤其是后几位。但大致就是这么个意思。

    7.20郑州大雨之后,我们发了一个帖子,“未来一年,郑州楼市回避”。

    很多人问,朋友圈什么意思。
     
    其实,我们举个例子。

    “未来一年,郑州二手车市场,彻底总崩盘”。

     

    未来一年,郑州的二手车,肯定是全完蛋了。

    原因为何,大家也很清楚,“泡水”了,泡水车。

     

    就算业主信誓旦旦,拿出“证明”,证明保证不是泡水车。

    可是,谁信呢。

     

    又有谁,可以克服这个“信任”问题呢。

    同样的道理,我们来看“郑州楼市”,尤其是期房在建市场。

    地基,你挖了一个大坑,堆放了很多材料。

    水泥,浇灌,融结。

     

    可是现在,大雨洪水来了。整个工地,估计全部被水泡过一遍了。

    谁知道你有多少电器短路,继电器是否要全部更换,几千万的成本谁来出。

     

     

    房子虽然不是汽车,理论上来说,不怕水浸。

    可是在水里泡久了,日销月蚀,终究不好,对“期房”打击尤其大。

    其道理,和买“凶宅”是一样的。

     

    你需要证明,“彻底”地没有质量问题。

    “消费者信心”的恢复,至少需要一年时间。上千万的交易,谁也不希望“质量”纰裂。

     

     
    至于说“重建”,金融刺激计划。

    武汉去年这么大的“疫情”,也没见派几颗糖吃。郑州就自力更生吧。

     

     

     

    二)南京回避

     

    我们第二个要划掉的城市,是南京。

     

    北上深,本来是同一个梯队。

    南京杭州,本来是同一个梯队。南京非常强,号称“中国第五城”。

     

    但是目前,中国第五城的称号,毫无疑问已经被“杭州”夺取了。

    • 北京只有深圳一半价格。

    • 南京只有杭州一半价格。

     

    无论从本身“实力”的基本面,还是历史以往走势,“50%”比值都是不合理的。没可能差这么远。

    2021年下半年,业内普遍看好的“洼地”城市,北京南京。

     

     
    “灰犀牛,黑天鹅”,我们生活在一个怪物复苏的年代。

    投资中的风险,越来越不可测。

     

    一箱印度货物,一个扫地大妈。

    南京“疫情”如此严重,接下来三个月,可预期的是居家封锁,KTV关门。

     

    人心惶惶,大家忙于生存保命之余,你和谁去说投资赚钱,布局未来。

    人心散了,为黑天鹅而奔命。

    显然没有人关心房子。

     

     

     

    三)回避名单

     

    如果我们继续考察前20位城市的话。

     

    • 深圳刚刚涨完,目前调控最严厉期,成交量跌到冰点。

    • 上海一轮涨完,基本面非常老龄化,天津化。我对上海极度悲观。

    • 广州主体涨完,边缘地区仍有补涨。例如荔湾不知不觉到了5W多。

    • 杭州刚刚涨完,主升浪结束,明星板块不再建议追涨。周边落后板块可关注。

     

    • 武汉经历了现场调查,目前整体气氛仍非常偏冷,只有“光谷东”等少数板块有热度。

    • 天津踏过五年熊市,估计仍需要二年熊市。创下“大城市不景气”最高纪录。

    • 福州快撑不住了,安慰福州网友,“2023年我们来救你”。

     

    • 沈阳受恒大拖累,恒大盘在砸场全城。

    • 长沙是最受外界误解的。长沙虽然有“控盘”,指导价每年提高不超过 15%,可你架不住他年年调啊。长沙房价远比外界传颂地贵,目前已超过了重庆。

     

     

    上深广

    杭州南京天津,重庆

    郑州武汉,成都,苏州,合肥,长沙

    西安,昆明,沈阳,青岛,福州,宁波

     

     

    目前我们手里,就这么一个清单。可能还要划掉一些城市,人手有限,没有时间一一尽调。

     

    随库八月初,计划做一个团购。猜,哪个城市?

      

  • 即将暴跌?这种天价房产,遭遇致命打击!

    深圳,对学区房开刀
    作为全国经济政策与制度试验田的深圳,向来都是不鸣则已,一鸣惊人。近日,它又提出了惊人之举,准备大学区招生,并实行教师轮岗制度,而且将此写进了条例,具备法律效应。
    根据全国人大的授权,国家经济特区深圳享有立法权。
    7月30日,深圳市人大常委会官网发布了关于《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》公开征求意见的公告。

    在这份征求意见稿中,深圳明确提出:
    市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。
    虽然这还只是征求意见,但征求意见的潜台词是吹风,就是提前告知,早晚会发布。
    大招一旦落地,无疑是将悬在深圳学区房上方的达摩克利斯之剑落下,对于深圳高价学区房是个巨大利空。深圳先行先试之后,也一定会慢慢推向全国。
    换句话说,深圳的这份条例,将拉开中国学区房改革的大幕,将对全国学区房带来颠覆性影响。
    文件除了对学区房提出改革外,还明确提出:
    1、市、区人民政府应当建设婴幼儿照护托育体系,建立3岁以下分层照护托育模式,培育标准规范、收费合理、便民利民的普惠性托育机构,降低市民生育、养育、教育成本。
    2、市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序,建立房屋租赁参考价格制度,引导房屋租赁当事人合理定价,对租金水平进行合理调控。
    这意味着,深圳在开创建立二手房交易参考价格发布机制后,又将先行先试建立房屋租赁参考价格机制。
    这对深圳租房市场的稳定,产生巨大作用。
    深圳的二手房官方指导价,目前已经有宁波、成都、西安、绍兴、无锡、东莞跟随,未来还会有更多城市跟随。一旦率先发布房屋租赁参考价,也会引发其他城市跟随。
    所以说,这份条例一旦落地,影响面绝不仅仅局限于深圳,而是全国性的。

    学区房改革大幕拉开
    深圳此次在征求意见稿中提出,要展开大学区招生,并建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制,实际上可看作管理层对教培行业整肃的一个延伸。
    其目的就是为三孩政策的顺利实施,清理障碍。
    2021年5月31日,新华社播发通稿,正式宣布:
    进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
    在正式官宣全面放开三孩以来,管理层开展了一系列为三孩政策实施清道的动作,其中主要是对限制生育的教育、医疗和房地产三座大山进行改革。
    这是深圳拉开学区房改革大幕的背景与原因。
    深圳学区房的大招,其实是对教育与房地产两个行业同时开刀,因为学区房是教育与房地产的交汇点。
    在中心城市中,学区房是神一样的存在,它最抗跌,而且能够穿越调控周期逆势上涨,具有非常好的增值保值作用。
    正因如此,炒房客们对购买优质学区房乐此不疲,在强大的教育需求和投资需求下,学区房价格水涨船高。
    北京西城区一个12平米的储物间,因为绑定了优质的学区房,单价高达30万元/平方米,被媒体曝光。
    2019年,厦门一套15平米的迷你学区房,因为有厦门实验小学的学位,挂牌价高达258万,均价突破了厦门的天际线,高达17.5万元/平米。
    上海、深圳、广州、南京、杭州的优质学区房,同样都是天价。

    在优质学区房的拉动下,往往整个片区的价格都会被带动上涨,比如这轮深圳、上海、北京等城市的行情,都是由学区房引领。
    这让很多年轻人,在高房价的重压下,不敢结婚更不敢生娃。
    鉴于此,在今年4月30日召开的政治局会议上,官方罕见表态:
    要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

    这种级别的会议一般是对重大事件作出指导,这次特别提到学区房炒作,说明炒作学区房问题已经很严重,到了不得不解决的时候。
    这次会议之后,北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手,重拳整治学区房乱象。
    比如太原,锁定学区房学位,6年内一个小学学位,3年内一个初中学位(符合国家生育政策除外)。
    上海则宣布从2022年开始,改革中考的招生办法,分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。
     其中最大的一个变化是,优质高中六成左右的学位须统一分配,部分分配到区,部分分配到初中学校。
    也就是说,以前想上优质高中,必须参与全市的竞争,进入前多少名才能被录取。现在,有60%的机会被分配到各区、各学校,竞争范围减少了。
    如此改变,对于优质学区房是个打击,意味着即便你购买了优质学区房,由于60%的优质高中名额被统一分配,你的孩子最后不一定能够进入名校。
    北京方面则将此前在海淀区、东城区实行的多校划片政策,推广到西城区。
    所谓多校划片,就是将多个学校和多个片区混在一起,不再对应一个学校。理论上来说,那些原本以为买了某套房子就可以让孩子上名校的人,打错了算盘。即便买了名校学区房,也可能会分配到普通学校去,确定性大大降低。
    深圳提出的大学区招生与教师交流制度,就是多校划片和教师轮岗制度,这一招威力最大的还是后面的教师轮岗。      
    多校划片的作用,是让学区房充满不确定性,也即一个小区对应的学校不确定,这样可以弱化教育资源与房子的绑定作用。
    而教师轮岗,则是直接将一个学校的师资力量带入了不确定性。
    蔡元培说过“所谓大学者,非谓有大楼之谓也,有大师之谓也。”这句话同样适用于小学和中学。
    一个小学和中学的优劣,关键在于学校的老师。
    如果老师甚至校长,都采取了轮动教学,每间隔一年或者几年,就会被调往其他学校,那名校的光环能否延续就存在巨大的不确定性,大家对名校的信仰也会逐渐崩塌。
    日本、韩国就是因为坚持到底地执行教师轮岗制度(日本教师每6年换一个学校,韩国每2至4年轮换一次),才没有出现中国这般过度炒作学区房的现象。
    如果深圳,也能一以贯之,对于原先的名校学区房会带来巨大利空,深圳高不可攀的名校学区房,接下来会进入一轮价格调整阶段。


    学区房危险了
    深圳接下来的学区房价格调整幅度大小,取决于政策落实与执行力度,毕竟大学区招生与教师交流制度,动了既得利益者的奶酪。
    北京之所以没有一口气在全市范围内进行多校划片,而是循序渐进,先在海淀区、东城区,今年又扩展到了西城区,就是因为学区房的利益纠缠错综复杂。
    能够买得起天价优质学区房的人,要么是有钱的,要么是有权的,而钱和权对于政策的推进,阻力是最大的。
    深圳这次对学区房的颠覆,本质上就是要打破有钱人与有权人对后代阶层的保护伞,让购买了普通学区房甚至租房人群的子女,也能有机会享受到更优质的教育。
    尽管阻力很大,但深圳已经将这一条写进了条例,写进了立法,意味着再困难也要往前推进。
    如今的学区房,已经严重影响了教育的公平性,也制约了群众的生育率。
    不破不立,作为经济特区的深圳,必须要起到带头作用。
    作为试验田的深圳,先行先试,是为日后向全国推广,提供经验。
    短期内,其他跟进的可能性还不大。毕竟,这一招威力太大,大家都会先盯着深圳,看看深圳的收效和影响如何。
    后续,各大中心城市会根据深圳的政策和影响,对自身进行评估,制定出适合自身的学区房改革方案。
    一场针对影响生育率、影响教育公平的行动,已经徐徐展开。
    盲目崇拜学区房炒作学区房的人,该醒醒了!
  • 重磅!最高层会议召开,楼市定调了!

    按照惯例,每年7月30日召开政治局会议,全国核心决策层政治局委员,汇聚一堂,共同讨论下半年经济布局。
    这场会议的重量级,不用多说,尤其对于楼市,起到定调作用。
    我们来看今天政治局会议上,说了什么。

    会议要求:

    要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。
    加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。
    还是熟悉的味道,整体不超过三句话。
    其中,“房住不炒、三稳战略、长效机制”是这几年的套话,几乎每场会议都会出现。
    不同于往的是,这次加入了“加快发展租赁住房,落实用地税收等支持政策。”
    这不单是下半年楼市的主要任务,更是5年期的大目标。
    前几天,国务院喊八大部门开会,在《意见》稿中,要求:

    在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
    意味着,每100套新增住房,有30套是保障性住房,全国一二线城市加起来,5年时间要建几百万套这样的住房,力度空前。
    相应的,税收部门要给予政策支持,让市场各主体踊跃参与这次大建设。
    国务院、八大部门,再加上政治局会议要求,证明中国要铁了心,要兴建保障性租赁住房。
    结果是毋庸置疑的。

    通过近几年的政治局会议复盘,我们也会发现,每一句话基本都在付诸于行动,就连最艰难的历史病症——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,竟也实现了。
    还有今年4月30日,提出的“防止以学区房等名义炒作房价”,现在北上广深的顶尖学区房,房价正在坠落式下跌。
    可以确定,关于房地产调控政策,现在有了“连贯性”,实施效率极高,决心空前。

    我们再来看保障性租赁住房。
    这对于当下年轻人是一大利好,毕业后就享受到的低成本的大城市生活,有助于刺激人口流动与创造力,对经济发展是好事。
    但同时,会对全国各地主要城市的市场租金,定向打击,中国市场租金将会一路下滑,不断匹配年轻人的收入能力,房东们,要做好心理准备。
    未来大城市会形成“双轨市场”,房价完全脱离房租。
    房价由供需结构决定,而租金更多由政府主张。低租金会对年轻人有一个很好的留存作用,在奋斗阶段有一个良性过渡。
    其实私底下讲,这就是“换道超车”的方法。
    今年上半年的唱调,是保障城市“新市民、青年人”的居住需求,买不起房不重要,重要的是有地方住,从租赁层面突破,再合适不过。
    至于房价怎么走?
    短期来看,下半年难出“波澜”,各城市稳扎稳打,乖乖就范。
    中期来看,市场以稳为主,前几天,住建部联合八大部门发文明确表示,3年内,实现房地产市场秩序明显好转。
    从开发商拿地、房屋买卖、租赁、物业,全覆盖型打击,手段雷雳。
    比如对于房价,坚持问责制,只要房价超出预期涨幅,就会被问责。
    换句话说,房价涨幅和城市负责人的政绩挂钩。这是很恐怖的,因为这意味着,可以违背市场规则,出台一些必要的手段。
    比如二手房指导价,现在已经有6个城市出台,涵盖一二三线城市,未来可能普及化。
    比如武汉最近比较热闹的60天“房票制”,大大提高机会成本,将炒房客坚决拦截在场外。
    比如杭州出台“竞品质”新规,要求实行现房销售制度,避免出现房屋质量问题。

    房地产时代彻底变了。
    原来地方、开发商和银行是一起的,通过土地炒作,实现房地产收益。
    而现在,地方问责,开发商打击,银行限制,中央强行打破了炒房利益体,各个分拆,挨个治理。
    真正将房地产作为民生,还给大众刚需。
    这段时间,很多人问我房子到底还能不能投资了?
    答案很简单,可以投资,但不要投机。
    只要经济在发展,人口在流入,土地供应有限,供需失衡下,房子就会升值。
    虽然说现在楼市属于强政策性市场,但只要还在买卖,就无法解决市场的本质问题。
    而且在保障性租赁住房落地后,会减少一二线城市的生存成本,这会造成三四线城市年轻人,进一步“向上汇集”。
    人口流入较多的一二线城市,会长期处于房价上涨压力中。况且,中国老百姓太缺少可投资渠道了。
    可以预测的是:
    原来的房价趋势是台阶式上涨,跳涨后横盘一段时间,然后继续跳涨横盘,而现在,它是一条缓幅向上爬升的曲线。
    因为未来出现“大涨”行情的概率,几乎为0,尤其是掐灭炒房领头羊“学区房”之后,更不可能出现了。
    在这种情况下,投资机会越来越少,尤其三四线城市会彻底进入横盘时代,金融属性会越来越薄弱,指望在三四线城市投资赚钱的,歇歇吧。
    同时,中国的房地产市场可能会完全变成“可预期市场”,大家可以预测一个城市的涨幅,年轻人可以通过对收入的预判,判断是否能在一个城市留下来。
    而不是,一波涨幅毁了他们的梦。
    中国当下最应该解决的问题,是如何快速实现全国范围内的“新旧能产业升级”。
    优质的城市“新旧经济动能”已经完全转变过来了。比如深圳,企业税收达到地方财政收入90%多,即使楼市停了,也不影响城市运作。
    但很多城市,土地收入占比GDP30%多,新产业要啥没啥,人们的收入水平又低,强制关了楼市,会出现城市发展恶性循环,直至“鹤岗化”。
    届时,不将房地产作为短期刺激经济的手段,还会不会继续坚持呢?
  • 凭票买房!降价被查!楼市,把人干懵了

    恒大又惹麻烦了
    恒大又惹麻烦了,这一次是因为卖得太便宜。
    据权威媒体报道,近日山东省菏泽市发布了一份《菏泽市住房和城乡建设局关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》,文件指出:
      经群众举报和住建局调查,菏泽恒发置业公司开发建设的恒大华府、恒大绿洲项目,菏泽帝景置业公司开发建设的恒大悦澜庭项目分别以4200元/平方米、3800元/平方米销售商品房,定价远低于市场价格,涉嫌不正当竞争。
    根据《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定,请市场监督管理局对上述处理。住建局将配合做好查处工作,维护购房人合法权益,维护房地产市场秩序。

    降价卖房对于购房者来说是好事,怎么还被人举报了呢?怎么就违法了呢?
    按照《反不正当竞争法》的规定,没有正当理由,以低于成本的价格销售商品;没有正当理由,对条件相同的交易相对人在交易价格等交易条件上实行差别待遇,都属于不正当竞争。
    根据公开消息显示,春节前后恒大绿洲的售价是6000元/平方米左右,在贝壳上的标价现在仍是7864元/平方米,然而实际售价是4200元/平方米, 比当初5400元/平方米的拿地价都便宜。

    同样的,恒大悦澜庭项目现在的售价3900元/平方米,与2018年拿地时的3900元/平方米价格持平。
    这意味着,这些项目都在亏本销售。如此降价,引发了一些业主维权,才有了此次被举报事件。


    强调控下的众生相
    房价下降,引发业主拉横幅维权,甚至举报、打砸售楼处的事情,并不鲜见。
    今年6月份,广州黄埔区科学城板块时代春树里小区一位业主,因为降价卖房,引发了整个小区二手房价格下跌,被邻居们联名举报。
    去年青岛禹州朗庭府,原价1.4万/平方米的房子,被降到1万左右出售,售楼处被业主掀翻。
    2018年,郑州华润悦景湾也因为降价销售,售楼处被老业主围攻打砸。同样是在2018年,厦门的万科、碧桂园、融创的个别项目降价销售,售楼处同样遭遇业主打砸。
    这样的事件,不胜枚举。导致这种事情发生的根本原因,都是利益在作祟。
    在高房价的今天,买不起房的大多数都希望房价下跌,最好能够跌到自己毫无压力上车;而已经买了房的人,巴不得自己的房子一天一个价地往上涨,这样才能确保自己的财富,守住自己的阶层。
    所以说,评判一件事情,很难用简单的对与错、好与坏来评判,角度不同,思维也会发生变化。
    按理来说,房子有涨必有跌,这是符合市场逻辑的,但对于之前高价买入的业主来说,一买就跌,感觉自己买亏了、买坑了的心理作祟,很难理智起来。

    这中间,最难做的是开发商。
    面对着一轮强过一轮的调控,尤其是去年的三道红线压身,触碰红线,不但贷款成本更高,也更难。
    同时去年年末央行与银保监局发布文件,限制了各类银行给予个人住房贷款和房地产贷款的额度后,开发商的资金链非常吃紧。
    我们知道,房企融资主要包括银行贷款、信托、发行海外债券、股市融资、销售回款等等。
    银行已经限制了额度,根据国家统计局公布的数据显示,截至2021年4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低,2021年以来持续低于各项贷款增速。
    此外房地产贷款集中度持续下降。房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点,已连续7个月下降。
    信托方面,房地产信托余额较去年同期下降约13.6%,自2019年6月以来呈持续下降趋势。
    2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。

    ▲房企季度融资情况(单位:亿元)
     
    在这种背景下,开发商只能寄托快速出货,回笼资金。
    当前的房子不好卖,尤其是三四线城市的房子,急需资金的房企只能选择降价销售。
    此前,长春市的一些开发商就开启了“返本销售”模式,也即开发商按照备案价卖给购房者房子,但私下与购房者签订合同,给予一定的资金返还。说白了,就是开发商打着返利的旗号,进行降价销售。
    最终被长春市政府叫停,并发布文件,指责这种行为涉嫌返本销售或变相返本销售,严重扰乱正常市场秩序,违背房地产调控政策精神。

    菏泽恒大的几个项目,就是在这样的背景降价销售被举报的。
    可以看到,开发商降价销售的阻力非常大,不但老业主不答应,地方政府也不怎么乐意。
    因为楼市冷暖牵动着土地市场的冷暖,对于大多数城市来说,仍旧非常依赖土地财政,尤其是产业单薄的三四线城市。


    “房票”重现,计划经济愈加明显

    同样的,政策对需求端的控制也很明显。
    7月28日,武汉市房管局发布公告,对加强购房资格管理工作进行征求意见,今后将进入“凭房票买房”的时代
    意见稿提出,购房先申请购房资格,符合条件才能领到购房的“房票”,有效期60天。在完成公示后,一张房票一次只能登记一个楼盘,登记一次后即时锁定,不能再去别的楼盘登记,等到开盘销售后,购房资格认定结果自动解除锁定。
    这个举措,有利于降低热点项目客户登记数量,同时避免多项目登记参与打新的投机行为,从而对市场起到降温作用。

    同样在被誉为“全国调控标杆”的长沙,7月28日一则市民状告长沙市住建局的行政案件也引发关注。
    据澎湃新闻报道,长沙市住建局制定的“长住建发[2018]59 号文件”规定

    参加楼盘摇号的人数超过可售房源 1.5 倍的,应优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体,其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。
    申请人按在限购区域内户籍年限或工作年限排序,工作时间以限购区域内最早缴纳社保或个税时间作为起算点。
    而这起诉讼的原告正是因为落户仅2年,被排除出认购名单。
    在这份可以参与摇号认购名单中,排名第一位的,是户籍起始时间为1925年的96岁老者,该名单中户籍起始时间在新中国成立之前的有40名。654名申请人中,最后一名的户籍其实时间是1996年,距今已经25年,远远高于原告的落户刚满2年。
    其实在该项政策刚发布后,就有人评论称长沙“高龄老人领衔刚需”、“‘爷’字辈炒房,购房需论资排辈”。
    原告代理认为,这项规定将导致优质楼盘只卖给户籍年限长的“本地人”,排斥新长沙人购房的不公平现象。
    然而对此,长沙住建局表示:购房资格根据户籍年限或工作年限长短排序,符合优先满足刚需群体的房地产调控目的,具有合理性。我们要照顾大多数人的、相对公平的利益。
    由此可见,所有政策都无法做到一碗水端平,有一部分人受益必然会有一部分人受损,有利可图也无法阻挡钻空子的人。


    多方博弈,楼市巨变
    当下的房地产市场,形式空前复杂,是一个多方博弈的市场。
    没房的人盼跌,买了房的盼涨,中央要求房价稳定,地方政府需要土地财政。当然,多方博弈的主导权,还是在中央手中。
    进入2021年以来,楼市频频遭遇新调控,尤其是在5月末放开三孩政策以后,为推进三孩政策顺利实施,给鼓励生育清道,调控更是不断收紧。
    正如有人说到的,一切影响生娃的行业,都是危险的。
    教育、医疗和房子,是当前压在年轻人肩上的三座大山。目前关于三个行业的改革,已经全部启动。

    今年以来,校外培训机构已经凉透了,新东方今年以来市值跌去了近9成,跟谁学跌去了97.38%,好未来跌去了90.15%,一起教育机构跌去了94.15%。
    房地产市场,也是一片肃杀。一批在港交所上市的中国内地房企,今年以来市值也是跌得不忍直视。
    这种背景下,最艰难的不是投资客,而是开发商。中心城市的投资客只要资金足够,长线持有,基本不会亏。
    开发商则不同,一方面是各种融资渠道收紧,另一方面是房子不好卖,销售回笼资金的难度也非常大。最关键的是,降价还不能太猛,太猛了业主和地方政府都不会答应。
    如今的开发商,已经是风箱中的耗子,两头受气。在这种背景下,房地产市场将进入前所未有的洗牌阶段,大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的场景上演会更加频繁。
    未来,房地产行业将呈现以下几个趋势:
    一、中小房企倒闭潮会加快
    资金不够雄厚的中小开发商,要么卖项目委身于大房企,要么只能宣告破产。
    今年上半年,已经有203家房地产相关的企业宣告破产,其中绝大多数是地方性的小房企。
    二、楼市全面转冷
    新一轮强调控,力度、决心都是空前的,尤其是深圳、宁波、成都、西安、无锡、绍兴、上海等城市,已经进入了二手房官方定价时代。
    这种背景下,楼市转冷在所难免。深圳、合肥、杭州、成都、广州、宁波等城市已经转向,上海、西安等城市正在转向的路上。
    在头部城市的带领下,市场变冷的范围会加速扩大。
    当然,房价转向并不意味着房价大跌,新房需要备案,二手房也在渐渐进入了官方定价时代,价格不会有太大波动,至多是阴跌。
    三、房地产的国企时代正在到来
    在强调控的背景下,民营房企的拿地积极性在下降,而融资渠道更宽、成本更低的央企国企则开始大展身手。
    根据中指院数据显示,上半年拿地金额最高的6个房企,全是国企或者第一大股东是国企的房企,分别是万科、保利、建发、绿城、华润、招商。
    上半年销售额排名中,Top10房企有7家是国企,只有3家民营企业,分别是恒大、碧桂园和融创。

    正如有人说到的,对头部国资房企来说,“调控”犹如一个阶梯,有资源、资金和管控优势的国资们,正凭此迎来盛世年华。
    对普通的购房者来讲,在买新房时要更加小心,更加看中房企背景。看看团灭的教培巨头,“大而不能倒”这一现象在国内可能水土不服。

  • 这次,决心真的很大!

    这段时间,房地产、教育、互联网、金融,这些曾经年轻人挤破头都想进去的高光行业,在政策的轰炸下,一个比一个艰难。
    明面上,是在推倒一切不利于生娃的大山,其实背后,是一次经济路数的巨变:
    从“服务业”为主的美国模式,转变为“工业”为主的德国模式。
    这股浪潮,势不可挡,具有历史性意义。
    与此同时,房地产资本也在出逃。

    数据宝统计显示,截至7月26日,多家港股上市地产企业,年内累计跌幅超过20%。
    A股市场也是如此,地产龙头年内跌幅超20%,就在昨天,14只地产股创六年来新低,整个房地产板块市净率再创历史新低。
    一个行内朋友对我讲,“教育是直接完事儿,而房地产是今天扎一刀,明天剐一刀,漫漫长夜,大家都看不到头。”
    这不,近几天,绍兴、无锡又出台了二手房指导价,房地产商被“限购”,一系列政策都在路上了。最近有些想法,想跟大家聊聊
     
    刚刚,无锡公布了100个小区的二手房指导价格。这是继深圳、宁波、成都、西安、绍兴以外,第6个被冻结的城市。
    出台的原因很简单,“基础限法”管不住房价。
    无锡地处长三角核心地带,经济活跃,这几年又把握住了物联网产业机遇,诞生了一大批城市新贵。
    长三角自古“藏富于民”,无锡尤为突出,2020年人均GDP水平超越北京,达到全国第一。
    一连串的经济推动,积聚了庞大的购买力与投资需求。
    投资客混杂着刚需,冲进售楼处,数据显示,6月份,无锡新房销售同比涨幅高达27%,位列全国第一。
    购买力充分,但限制端,表面上很严,其实存在BUG。
    外地人2年社保限购1套,但本地人可以买2套新房。
    从外地人变成本地人,只需要一纸落户,而且落户门槛非常低。当地中介跟我说,中专以上都可以,只需要一个月时间,全部办妥。
    可以说,人才引进成了无锡限购的突破口,门槛几乎为0。
    很多小老板,为了抢到“倒挂新房”,炒房赚差价,开始想方设法用年轻人资格“代持”,造成一波接一波的房价主升浪。
    这跟前几年的深圳,简直“照猫画虎”。
    同样,前几天长三角绍兴因楼市太过火热,也出台了指导价政策。按照6月的数据,新房销售同比去年涨了24%,属
       
    通过6大城,我们大体能揣摩出“二手房指导”的规律。
    首先,政策普及面很广,从一线深圳,到二线宁波、无锡,再到三线绍兴。只要楼市过热,均会出台,不分城市能级。
    其次,比较灵活,深圳是全面指导,而无锡则是对100个小区进行指导,指导价格可以定期更新,也可以增减范围。
    我看了一眼,定点打击的,主要还是围绕着学区高价房,以及豪华地段的稀缺房源。
    我之前说过,“二手房指导价”是中央直接管制的,地方说了都不算,相当于股市中的熔断机制,楼市“大杀器”。
    现在来看,深圳、宁波、成都、西安,这几个城市成交量均大幅滑坡,房价横盘或者下跌。
    这些出台过的二手房指导价的,要采取观望态度别上车,千万不要撞枪口!
    未来二手房指导价还会在哪些城市出台?
    还要看楼市热度。
    根据58安居客房产研究院发布的《2021年6月全国新房市场报告》来看,除了无锡和绍兴在涨幅在20%以上,第3名的沈阳为13%,然后是徐州13%、温州11%,厦门10%。

    沈阳因为库存太大,而且房价相对其他省会较低,基本不会出现“二手房指导价”。
    但位于长三角的徐州和温州,风险很大,尤其徐州,明显超过了房价上涨警戒线。
    厦门楼市也很危险,但这段时间在加速整治,从房企到中介机构,层层治理。
    其实,在这节骨眼上,所有城市负责人都不想被点名。尤其出台二手房指导价,对楼市的副作用极大。
    至于二手房市场,上半年火热的主流一二线城市,进入6月后,基本都开始降温,比如北京、上海、广州、佛山、重庆、合肥……
    而且房价上涨的领头羊“学区房”,上半年被接连打击。
    媒体一发酵,对全国家长的预期都在产生剧烈影响,比如北京学区房,有房源一夜下调近百万,上海的学区房,20万定金宁可不要都不愿意再买。
    房价逻辑被政策强行扭转,短期内房价上涨就无从谈起。
    当然还是那句话,优质的城市,需求还会复燃反弹,现在是中央在帮购房者争取时间和空间,有购房打算的,不要放松警惕,保持敏锐。
    对于“二手房指导价”,我个人非常支持。
    因为楼市跟人一样,成长的前提是安全和健康,即使城市再牛,房价也需要居民购买力做支撑。
    不然瞎胡乱一通涨,政策一刀切后直接硬着陆,整个系统就崩溃了。
    雪崩时,没有一片雪花是无辜的,大家要明白这个道理。
        
    接下来我聊聊房企限购这件事。
    昨天,有关部门下发文件,要求:
    房企买地不得超过年销售额40%。
    房企限购这事,我是头一次听说,但也在情理之中,打击开发商,是今年的主唱调,也是造成这几天地产股票跌到历史最低的一大原因。
    背后目的,主要还是为了防范金融风险。
    今年暴雷或者在暴雷路上的开发商不少,都是前几年高杠杆高负债,疯狂拿地,四处造楼的结果。
    尤其是大量在三四线城市“铺摊子”的房企,这两年欠银行的数字巨大,属于重点整治对象,至于名字,大家想必都知道。
    这个政策,很多人可能还无法理解。
    举个通俗的例子,老王开了一家面包店,去批发市场进货,之前只要有钱随便面粉,但现在,批发市场必须调查老王去年总共卖了多少钱的面包,如果卖了100万,就只能进40万的面粉。
    对于老王来说,太痛苦了。大家竞争这么激烈,去年研究的款式大家不爱吃,那意味着第二年,连创造新款式的机会都没有了。
    这种犯错成本,一般房企都无法承受。
    但这会造成,优质土地,被大开发商哄抢,劣质土地,无人问津。
    最惨的是中小房企,不拿地,没有销售额,意味着第二年连拿地的资格都没了,拿了差的地,就被套死了,估计未来几年只能卖那么几个项目。
    我之前写过一篇文章叫做《开发商的寒冬》,现在看来这个寒冬还要“雪上加霜”。
    “小鱼不用大鱼吃”,直接被冻死了。
    不过,这也可能造成开发商销售额数据造假更加泛滥,但到时候一定会有监管出台,不然这条政策将会失效
         
    昨天一个做英语教育的朋友对我说:
    公司做了8年发展成100人的规模,这几天含泪砍了60多个人,感觉一生的心血的都没了,每天晚上,一个人呆在楼下的车里发呆。
    最痛苦的是,这60个人中还有很多35多岁以上的,不知道他们还能找到什么工作,家庭怎么办。
    随后我送上一句鸡汤,
    时代的变革,无法阻挡,永远会建立在“一部分人失去”的基础上。有伤心的时间,还不如研究还能做些什么买卖,把这些人留住。
    接下来,金融、房地产、医疗、教育这些行业都是如此,尤其之前无比吸金的房地产行业,会走下神坛,利润大幅降低,不断缩小跟制造业的差距。
    这不是行业之变,而是产业之变,也是大国转型最重要的一环。
    总之,国家的战略已经很清晰了,破除资本壁垒,让利于大众,踏平阶级鸿沟,带动后富者。
    新华时评,讲到一句话很实在,“合理房价是一个城市的竞争力所在。”
    合理并不是让房价涨,也不是让房价降,而是与居民的钱包、幸福指数相匹配,让大多数人买得起房,才是宗旨,也是楼市发展之道。

  • 西周简史(试阅版) #J490

    一)西周简史

     

    本周开始,随库“内部会员”的小伙伴们,应该开始收到《道典正义》第三批纸质资料了。

     

    《道典正义》讲兴亡,只讲真正的大事。

    历朝历代的君王事略,帝王将相,战役决胜,虽然也是“大事”。却依然不够大,不足让我们费笔墨多加关注。

    整个“西周”王朝,贯穿始末的,只有一句话。

    “西周始终无法建立起,成熟可持续的财政体系”。

    西周是一个没有“会计”的国度,没有数学,也没有文字。

    统治如此巨大的“君权”,天子根本无法管理遥远的外省。

     

    从头到尾,姬室始终没有一套“量入为出的体系。而“支出”却是刚性的。

    诸如军费,王室,叛乱……

     

    面对财政亏空,周王室唯一可以做的,是“卖家产”。

    整个周王朝,呈现一种“卖家产--江河日下”的局面。

    从西周的初期,成康之治--->穆共中期--->厉宣后期


    周幽王被出卖--->东周建立


    东周继续衰弱--->周桓王大败--->二周进一步分裂


    整个800年历史,周室持续分裂,越玩越小。不是没有明君,不乏励精图治。

    “制度”决定国运。

     

     

    (决定性的周桓王)

    二)史书

     

    在中国历朝中,“西周”是故事最少的。

    很多中国学生,只知道开局一个“封神榜”,闭局“烽火戏诸侯”。

     

    中间一无所知。

    西周“史料”少,这种落笔的最主要原因,当然是哥哥的孤陋寡闻,才疏学浅,井底之蛙,肤浅浅薄

     

    除此之外,一个很重要的原因,中国的“信史时代”,起源于BC 841年。

    十任帝之前的史料,是没有记载的。

    BC 841年,周厉王为了增加“军费”,在镐京大肆搜刮,引发了“国人暴动”。

     

    诸贵族赶走了国王之后,请来了“共伯和”来集体领导。

    进入了“无王时代”。

     

     

    (耶经:以色列人想要一个王)

    鉴于王政缺位,贵族们生怕“领导班子”搞小动作,便要求“把所有的事情记录下来”。

    设置了“史官”。

     

    中国从此进入了“信史时代”。周厉王之后,每一年的事情,都有“史官”进行专业记录。大错不差。

     

     

    “四大古国”之中,华夏萌芽并不算早。

    但是“史实”记载,却远远比另几国丰富,千年之前清晰可查。

     

    和国人暴动,“信史时代”史官的设立,有很大的关系。

     

    进入了“春秋”之后,诸侯各国都有自己的“史官”。

    例如儒家著名的《春秋》,关羽常读的那本。其本质,是鲁国的“国史”。

     

    孔子后期担任的官职,便是鲁国的“国史编撰”。

    《春秋》在孔子手中成型。并因儒家经典,而流传了下来。

    另一册影响中国历史巨大的,是《竹书纪年》。

    《竹书纪年》的本质,是魏国的“国史”。

     

    战国七雄,其实都有自己的“国史”。甚至更多的小国,也都有自己的国书。

    这些“国史”,大多数没有流传下来。

    最主要的原因,在于秦始皇的“焚书坑儒”。

    那一场大火,把绝大多数的“正书”都烧了。

     

    江湖传言,秦始皇其实留了一个底。在咸阳的档案馆里,另有一份副本。

    不幸的是,没过几年,项羽攻进咸阳。放一把火,又把阿旁宫烧了。

    至于项羽为什么非得烧咸阳,这就是另一个阴谋了。

    《春秋》因为是儒家经典,在日后的“鲁壁藏书”事件中,被保存了下来。

     

    《竹书纪年》则是因为盗墓。西晋人掘魏襄王的大墓,无意中发现了陪葬的国书。引发了西晋思想界的地震。

     

     

    周王室作为天子,也是有自己的史官和“国书”的。

    遗憾的是,周厉王之后的纪年,一样没有流传下来。

     

    目前的西周史料,主要零散分布在《史记》《战国策》《吕氏春秋》《南华经》《墨子》《韩非子》《春秋》《谷梁传》《公羊传》《左传》等,只鳞片爪。

    除此之外,还有一个特例:《穆天子传》。

    西周的第五位君王,周穆王,他专门有一本特写的传记,八千字,流传了下来。周穆王和爱姬的故事。

     

     

    所以他的八卦,特别地丰富。

    三)公开篇

     

    《道典正义》只写兴亡和大事。

    西周具体的历史,并不是很重要。

     

     

    我想了很久,觉得“西周简史”这一小节,算是岔出来的。

    可以作为参考阅读。但完全跳过,也没有大的问题。

     

    所以我单独给了它们一系列的编号,#J492,#J494……

    编码上低了一个等级。

    同时,这一系列的文章,会放出来作为“公开阅读”。

    真正重要的内容,还是作为大编号,内部传看的。

     

     

     


  • 西周简史 --- 昭王 #J492


    西周简史 --- 昭王 #J492

      

     

    一)周昭王

     

    前五帝

    后七帝

    0)周文王

    6)共

    1)周武王

    7)懿

    2)成

    8)孝

    3)康

    9)夷

    4)昭

    10)厉

    5)穆

    11)宣

     

    12)幽

     

    周王朝由姬发建立。

    儿子,孙子,锻造了传说中的“三大盛世”之一:成康之治。

     

    但四任帝,昭王的手里,他已经明显发现不对了。

    “二个傻瓜糟老头子,快把家底败光了”。

     


     

    当时周天子,有“十五”支军团,大约40000人的常规军力量。

    周六师,殷八师,虎贲近卫军团。

     

    周天子承担了东线,东南线,针对“淮夷”,徐夷的抢地盘斗争。

    这些战争,消耗了周王室大量的实力。

    却没有获得好处。

     

    因为“分封制”的固有缺陷,新打下来的土地,和王畿并不接壤。

    哪怕在东线,东南线,抢下再大的地盘。也只能分封给王子,王孙,有功的将士。

    天子本人,却是越打越穷的。

    姬发伐纣,从“商朝”手里抢下了大量的土地。

    无穷无尽,一直到东部的大海。

     

    周王室的“支出”,主要是以“土地支付”的方式。

    王室既然没有钱,褒奖有功战士。但是可以分封诸侯,封赏采邑,一样可以堵住“将士”的胃口。

     

     

    经过了“成康”二代君王的挥霍,八方满意。

    到了周昭王手中,他渐渐觉得,有点撑不住了。

    周王室的家底再丰厚,也禁不住40年无休止的分封。

     

    周昭王盘算了家底之后发现:

    1. 家产还是很丰厚

    2. 但还是要省着点花了。

     

     

    这样子,是不是有点象奥巴马时代的美国。

    哦,特朗普时代USA。

    二)亲戚

     

    周昭王26岁即位,史书说他容貌俊美,是个美男子。

    又是嫡子嫡孙,继承帝位,前途一片美好。

    昭王元年,先按惯例,打了二次东夷、巢侯。

     

    昭王十四年,他定下了一件规矩:

     

    1. 仗还是要打。但不能继续打“意气”之战,无谓之战。而是要有战略意义,呃,具体点说,就是“抢钱”。

    2. 打仗不能光靠中央用力,各方诸侯也得出钱。“分摊军费”。

     

     

    请问,假设有一个人,十分之勤奋。

    全村的农民,突然出了一个凤凰,成了企业家。

     

    不仅自己赚了大钱,而且“带领全村人”致富。

    把家里亲戚,都安排了工作。沾亲带故的,每人送一辆拖拉机。

     

    平时你去凤凰家里蹭饭,打点秋风。

    偷吃他们家的红烧肉,还捎走二个锅盆。

     

     

    突然有一天, 凤凰说“大家不能这样吃了”。

    老板家里也很困难。

    大家一起,勒紧了裤腰带,群策群力。以后出门做业务,全村人都要出力。

     

     

    请问,三代八宗的亲戚,吃你的,喝你的,“成康之治”享福了几十年。

    现在你让他们也“拿点钱”出来。

     

    亲戚们会怎样反应,

     

    会不会主动反思“感恩的心”

     

    哈哈哈哈哈,不用说,各位也知道是“无言的结局”了。

    很快,针对“周昭王”的谣言就出来了。

     

    据说他“王政不修”,行为失德,以至于:
    夜清,五色光贯紫微。
    天大曀,雉兔皆震
     

    三)铜绿城

     

    昭王把他扩张的方向,放在了南方。

     

    如前所述,周王室从头到尾,也没有建立起“合格的财政体系”。

    他们始终没有学会从“农民”身上捞钱。当然,当年也没几个农民。

    周室的起家,来源于“姬发伐商”,这是一次偷袭。

    一战而得天下,宛如暴发户一般,赚了千百倍财富。

     

    人是会有路径依赖的。周室的子孙,当他们败家产,败到渐渐吃紧的时候。

    他们最容易想起的“操作手法”是什么。对,还是出去抢。

     

     

    人无横财不富。

    去哪里,再找“商纣王”这样一块大肥肉呢。

     

    周昭王对着地图,左思右想。最后把方向放在了“湖北鄂州”。

    还记得二百年前的盘龙城么。

    商朝这么原始初期的格局,不惜千里交通之遥,死活要从河北,一口气打到武汉。

     

    为的,就是武汉门口,有一个巨大的露天高品质铜矿:盘龙城。

     

     

    在古代,铜既是金属,又是武器,还是货币。

    铜就是财富,就是Cash现金。

     

    虽然“盘龙城”露天矿采光了,后来居住点逐渐消亡。

    怀疑那帮技术工匠,搬去了荆州。成为了“楚国”的祖先。

    但是矿这种东西,本身讲究的是“矿脉”。

    地脉连成一气,可能纵贯百里。

     

    盘龙城采光了,距离它不远的地方,又发现了另一个巨大的铜矿矿山。

    湖北大治市的:铜绿山铜矿。

    周桓王的南征,带着明确的“战略目的”。无论怎么看,都算得上一位明君。

    他不仅细心准备,而且调动了诸侯国的军力、人力。
    昭王十六年,大军在镐京进行集结。
    从上侯,跨汝水和汜水,经方城、鄂师等达汉水(全是水路)
    诏告南方曾国、邓国、鄂国等。
    在汉水中洲积贮军事物资

     


    当时昭王南征的,并不是后世的“楚国”。

    而是“楚地”的一些蛮夷,荆夷,楚夷。

     

    这点在史学界是公认的,没有争议的。

    因为仅仅昭王死后十几年,“周王室”就和楚国组织联军,共同进攻崛起的徐偃。

     

    如果是“君父之仇”,那是无论如何,不可能合作的。

     

     

     

    四)昭王南征

     

    西周第四位君王,带着史无前例的“强大武力”。整整六个师团,周六师全军出动。

    当时东方诸国,无论齐鲁晋卫,最多只有一个师团。列强都无法抵御如此强大武力。

     

    倾六师出征,仅仅是打“荆楚”的蛮夷。结果自然是毫无悬念。

     

     

    (第一次出征,捕获到了犀牛)

    “周昭王”南征,极为顺利,很快度过了汉水,襄樊,一口气打到长江流域,占领鄂州。

     

    在“铜绿山”,抢到了大量大量的铜器。狠狠发了一笔横财。

     

    据说贵族们都极度满意,举行了盛大的庆祝仪式,及分赃。

    周昭王发动南征之战都可以看到最终的目的地是铜绿山,铜绿山位于湖北省大冶市,这里是商末周初著名的产铜之地,1973年在湖北大冶发现了铜绿山古矿遗址,这里发现了整套的采矿和冶炼青铜的设备,有冻铜炉7座,采矿井及巷道360多条,整个地表还有炼铜废弃的铜渣40万吨,根据专家估计,这里产出了铜制品达12万多吨,这是迄今为止发现保存最好、最完整、规模最大、铜冶炼水平最高的古铜矿遗址。

     

    周朝大军“返回”之后,仅留下了一支小部队,来驻扎铜绿山。

    躲在山沟里的“扬越”部落,探出头来,把矿山又抢回去了。毕竟间隔1000公里啊。

     

     

    于是,昭王十九年,又组织了第二次南征(有一种说法第三次)。

    这一次规模更大,昭王还顺手剿灭了,长江中游诸多小部落。

     

    抢劫的战利品更多,铜器据说,多到船都装不下了。

    回程走到夔国(秭归)时;

    昭王就死了。
    周六师全军覆没。
    天下最强大的无力,无敌舰队,全军覆没。

     

    五)昭王之死

     

    全天下最强大的武力,天下人的天子。

    整整六个师团,可以从海南岛一直打到松花江;

    周昭王就这样带着他的无敌军团,不明不白地死了。

     

    而且这件事,成了历史上的一桩悬案,一直到今天,都不知道答案。

     

    我们只知道:
    1、周昭王死得很不光彩。“为尊者讳”,所以周朝的史书上,绝口不提原因。否则一定可以写“病死”的。
    2、周昭王的死,得到了镐京高层的一致默许。因为嫡子姬满,立刻在镐京高高兴兴地即位了。甚至都没等昭王尸体运回来。
    3、这件事绝对和楚国无关。周王廷,也没有对任何国家,采取过报复行动。
    4、南征停止了近五十年。

    周昭王十九年,周昭王统军由千地出发,逾散关,顺汉水而下,溺死于水中,六师将士俱葬江底。辛馀靡负昭王尸上岸,又反救蔡公。王师北归宗周后,周公封辛馀靡为西翟(今甘肃陇县)侯。

     

    对于周昭王的死,历史上主要有二种说法:

     

    1)地震说。认为镐京的鸡犬不宁,是地震的前哨。而且“六师将士俱葬江底”,能造成这么大规模无敌军团,全军覆没的,只可能是地震级别的“天灾”,山崩洪水,而不可能是人力。

    但地震说不能解释,镐京的水井,和秭归有什么关系。
    三峡大坝,也向来都不是地震高发带。

    2)鱼胶说。鱼胶说认为,工匠用鱼胶作为粘合剂,缝合船板。到了长江水中,鱼胶渐渐融化,于是船身解体。这是内河航运,常见的板刀面手法。

    注意后半句:“辛馀靡负昭王尸上岸,周公封辛馀靡为西翟侯”。

     

    辛馀靡是王的“车右”,这可不是一个普通的职位;

    而是大大心腹。

    后来的车后,直接演化成了禁卫军首领,一国诸侯。这就是大名鼎鼎的“虢”国

    古代的“战车”,核定是三个人。

    一个主将,一个车夫,一个持戟。

     

     

    昭王身为“天子”,当然不用亲上战场。

    但是“车后”,依然大大紧要。因为他“真是”驾车的。

     

    昭王虽然不用打仗,可是他要打猎啊。

    校阅典礼,日常巡视,王都是坐在战车上的。“车右”就是他最心腹的人,保镖兼司机,把命托付的后背。

     

     

    周昭王溺死之后,辛馀靡拼了命,把昭王的尸体抢救上岸。

    他最后被封在了翟。

     

    翟是甘肃陇县。在汉武帝没有“通西域”之前,真的是遥远如天涯海角一般的地方,和流放无异。

     

    先皇最信任的亲信,又救回了昭王的尸体,却被封到“戎狄”之地。

    他究竟知道了什么;

    又要封侯,又要赶走远远地,永远保守秘密。

     

     

    六)结语

     

    昭王就这样死了。他是西周第一个想“扭亏为盈”的君王,也是最接近的一个,抢到了铜绿山。

     

    但是他死了,连带着六支最庞大武力的无敌军团,死得不明不白。连被谁坑的都不知道。

     

    接替他的,是嫡长子姬满,五任帝穆王。

    穆王最先要做的,是重建“周六师”。
    这无疑是一笔巨大的开支。

     

    就象房圈的穷鬼遭遇抽贷,除了苦涩,还是苦涩。

     

     

    (知名不具,泠夜辉,2021年8月3日暮)

  • 水库房产微信大群目前是从1群到59群。1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前还有名额的可免费加 入的只有59群。大群

    大暴雨,特大暴雨,1小时200毫米降水,气象记录以来最强降雨……河南暴雨的新闻从昨天开始刷屏了各个平台的首页,河南多个站点打破7月单日降水纪录,郑州更是一小时降下超常年一个月的雨量。
    受暴雨影响,河南多地出现内涝、洪水,街边车辆被卷走,多处出现险情,严重威胁人民群众的生命财产安全,这一场灾情牵动全国人民的视线。
    国家、企业、个人纷纷出手,这是一场一方有难,八方支援的行动。

    在前线,应急管理部第一时间启动消防救援队伍跨区域增援预案,连夜调派河北、山西、江苏、安徽、江西、山东、湖北7省消防救援水上救援专业队伍支援;
    在前线,从一位大叔奋力跃进泥浆中将被洪水冲倒的女子拉起,到一位路人摸着水坑边缘把跌入深潭中的一家三口用力拖起;
    在后方,一条条求助热线被开通,一个个求助的视频被陌生人们自主转发;在后方,一家家企业紧急捐款捐物驰援河南……
    危难之际,感谢有你们,部分名单如下:

    ▲来源:证券时报

    各行各业,越来越多企业、团体、个人加入这场救援。

    但当人们关心着这一场突如其来的灾害中生命是否得到救助的同时,总有一些不合时宜的画面出现。
    有人在紧急驰援、也有人在抖机灵。有网友反馈,河南几家房地产企业借着暴雨做起了楼盘营销活动。
    从网友提供的信息了解到,其中之一的房企为河南本土起家的康桥地产,涉事项目为其在郑州的香蔓郡项目及封疆中央公园。

    从楼盘海报可以看到,康桥香蔓郡项目在海报中通过等高线的方式特意标识出项目所在的海拔高度高于郑州市区,并用了“入住高地,让风雨只是风景”这样的话语,蹭着此次暴雨灾害做项目营销的痕迹相当明显。
    楠山公园壹号的海报上写着“暴雨无情,楠山有情,暴雨天定房,额外补贴3000元”的营销词汇。
    借着暴雨的势头打着营销的幌子推出项目的优惠,我们不禁要问这样的物业能让人住的安心吗?
    据了解,该海报发出后不久康桥集团内容下达通知紧急要求项目下线了这张海报,公司品牌负责人通过微信朋友圈做了简单的道歉。

    凤凰网房产第一时间联系到康桥地产副总裁肖春和,其表示,“感谢提醒,海报已经删除。”此外对于集团是否会对项目有处罚,以及集团是否后续会发布正式致歉,肖春和并未做任何回应。
    随后康桥地产官方微信立即发布道歉公告,重点如下:
    1、成立专项小组进行严格的审查处理。
    2、对本事件相关责任人分别给予免职、降薪、降职等问责处理,全员通报,以示警示。
    3、已经成立专项应急小组集团全员在岗,全力保障业主及人民群众的生命财产安全。

    据资料显示,康桥集团业务聚焦郑州康桥、河南康桥、江浙区域、珠三角区域、湘鄂赣区域、京津冀区域、西部区域等7大城市区域,累计服务项目277个、累计开发量3000余万方。2020年其销售额突破512.1亿,位列全国房企销售榜第63名。


    除了本土房企康桥地产“没眼力见”地做起了灾害营销,另一家同样也是郑州“出生”的永威置业的广告用词则更难以让人接受。
    在永威置业·永威城的海报上,背景图片赫然是一张灾害的现场图片——一辆汽车半泡在洪水中,远处还站着几位被困在洪水中的市民。
    在这种海报的中央,永威城的用语是,“就算大雨让这座城市颠倒,有车位,无烦恼”,显然是借着这场大雨在给自己的精工车位打广告。

    永威置业在自己的企业主页上这样描述自己——公司以“营造城市居住新价值”为使命,以“精品出永威,爱心进万家”的企业精神为己任,已发展成为集房地产开发与销售、建材生产和物业管理为一体的多元化产业发展的集团式房地产开发企业。
    只见营销,不见爱心,这可能是上面的海报唯一能传达给看到它的人的内容。
    除了上述两家房企蹭暴雨“无脑”营销之外,有网友发现,河南的本土企业亚星集团也在借暴雨进行灾害营销。
    星河郡这张海报上在突出的大字“暴雨突袭”下将有车位与无车位进行明显对比,疑似借机营销项目及车位。

    不过与康桥地产立即处理的态度不同的是,截止发稿,永威置业、亚星集团并未发布任何道歉或相关情况说明。


    除了上诉借着灾害做营销的反面教材,近年来地产楼盘给自己造势过程中出昏招、被打脸的案例并不鲜见。
    就在今年3月18日,西安航天城星河9号产品鉴赏会,现场请来多个女模站台,女模们上半身裸露,后背画着户型图。
    打着艺术的幌子卖弄色情,贩卖低俗,所谓的创意营销反而没有半点影子。

    无独有偶,今年4月又一家百强房企的粤东区域发布招聘广告。海报中“美女”不着一缕,海报文字则写着“与美女公事”这样的字眼,不可不谓之难以理解。
    再往前,当年北京三里屯优衣库试衣间事件被传的沸沸扬扬之时,有南京开发商也没落下这个“热点”,纷纷脑洞大开。

    2015年9月,号称“史上最严的广告法”正式实施,其中针对房地产广告的规定在房地产业界引起震动。
    除了对一些夸大其词,存在诱导欺骗性质的广告严加规范之外,也对此前很多低俗营销和越界“蹭热点”的方式作明令禁止。
    以至于此后出现一批“欲言又止”,犹抱琵琶半遮面的项目楼盘广告。

    网友1:恶意营销,丢人现眼。
    网友2:有的企业忙着救灾捐钱,有的企业忙着抖机灵做宣传,品牌热点营销要有底线。
    网友3:没十年脑血栓,做不出来这种文案。
    网友4:你别道歉,道歉没用,我们默认资本无心,我也不是要道德绑架你,你自己不干人事道歉总得拿出点诚意吧,捐钱,搞快点捐钱。
    网友5:作为企业,这种时候要么高调捐款,要么低调做人,还借势营销,等着找骂吗。

    出事之前多想一想,“营销”非“淫”销;出事之后也并非只是让负责人“走人”,但不“走心”。
    一切企业都该在营销方法的策划上心有敬畏,恪守底线。
    营销有创意,但不能挑战法律和道德 的底线。追求没有社会责任感的知名度与影响力,无益于提升品牌美誉度。
    即使借着恶俗手段带来“名”,也留不住长期用户。品牌如果不能坚守住自己的社会责任,总想给人挖坑,可能最后坑了自己。
    写在最后
    河南一定行,风雨面前一起扛!
  • 西周简史 --- 昆仑圣母 #J495



    西周简史 --- 昆仑圣母 #J495

    《古本竹书纪年·周纪》载,穆王北征,经过千里流沙之地、千里鸟憩之地。

     

     

    一)西王母

     

    穆天子是西周的第五位君王。

     

    他父亲周昭王26岁即位,昭王二十年死的时候46岁。

    周穆王作为长子,即位时不可能小于30岁。

     

    周穆王十四年,穆王西征,他见到了“西王母”。

    传统的“八卦杂志”,总是歌颂“周穆王vs西王母”的爱情。我翻翻知乎上的女权文章,简直要昏过去了。浪漫,花痴。

     

     

    (知乎女权痴呆)

    其实你仔细算算年龄。“周穆王”绝对不年轻。

    他见到周王母的时候,至少是一个45岁的老人。在远古周代,孙子都一堆了。

     

    谁会喜欢一个,45岁的糟老头子。象哥哥这么老。

    生活不能自理。

    周穆王的下半辈子,的确在“昆仑山”待了很长的时间。

    甚至有可能,整整20年都没有回到镐京。长住昆仑山。

     

    史书说他“不恤国事,不乐臣妾,肆意远游”。

    不在镐京处理国事,不玩宫殿里的姬妾,整天待在极西处的昆仑山。

     

    最严重的时刻,甚至激发了“徐偃王”之乱。

    周穆王要乘坐千里骏马,飞快赶回来平叛。

    因为天子不在镐京,别人觉得有机可乘。

     

     

     

    但是周天子真的“沉迷”西王母的美色么。对于一个45岁的老头子,肯定是不可能的。

    二)昆仑山

     

     

    我们打开地图,搜一下“昆仑山脉”。

    如图,“昆仑山”的真正位置,是在青藏高原内部。

    二端连接,阿里无人区和唐松乌拉山,人畜绝迹。

     

    在技术发达的今天,“横穿无人区”,“七十七天”,每年都要埋好几个驴友。

     

     

    最关键是,从西安到昆仑山:


    你首先要翻越祁连山


    穿过柴达木盆地,大沙漠


    才到昆仑山脚 

     

    在3000年前的周朝,任何一支1000人以上的大型队伍,“翻越祁连山”纯粹就是找死。

     

    你后勤怎么补给。

    一场暴风雪,就能让辎重完全损失。又不是一二个英雄,可以靠打猎,采摘维生

     

    所以显而易见的,周穆王到访的,并不是昆仑山。

    而是祁连山。

    西王母住在祁连山。

     

     

     

    三)祁连山

     

    穆天子为什么要去祁连山。

     

    因为他穷,因为他要去开宝箱。

    西周始终没有基于“农业地租”的财政体系,他也没有这个算术,甚至没有文字。

     

    痛苦的财政压力,支出刚性。

     

    逼着西周王室一定要去“找钱”。

    周灭商之后,“分封”的诸侯,基本都在东侧,东南侧。

    “成周”再向东南的扩张,是为他人做嫁衣。

     

    和王畿连不起来。

    最终都送给别的诸侯。

     

    周昭王南征,六师尽丧。亏到底朝天。

     

    周穆王北伐,和犬戎打到血海深仇。最终只获得“四头白狼,四头白鹿”。

    一顿啤酒海鲜便吃完了。

     

    所以他只能“西征”。

     

    周是第一个王朝,中国大陆的版图,在他眼中完全是“迷雾”。

    地图没打开的。

     

    站在我们今天的位置,哪怕是一个小学生,也可以心存怜悯地和“周穆王”说:

     

    西安以西,没有大城市。

    “关中盆地”,陕西平原,就是这么奇怪。

    这个所谓的“西中国”,往往以一隅之地,仅仅靠长安的人力,能征服“六国”。把山东诸国,打得满地找牙。

     

    秦,汉,唐,隋,前秦,北周,都是以“关中”起家,最后夺取天下。关中的实力,毋庸置疑。

     

    但是“西中国”这么强,严格地说,却是只有“长安”一座城池。

    甚至可以说,长安以一己之力,征服了全中国。

    西安以西,地瘠人穷,人口稀少,无足轻重。

    中唐以后,凤翔府(宝鸡)勉强算一方重镇

      

    西安以西,没什么“良田”。

    没有优质大型的平原,盆地,形不成核心城市,也形不成国家。

     

    “周天子”即使可以征服一些荒郊野地。

    “分封”给随从将士,亦不过聊胜于无罢了。

    史书上说,穆天子“行程万里”。

    虽然“万”是虚数,并不是真有10000里之遥。但穆天子“行程”之远,探索深入未知之境,却是毫无争议的。

      


    穆天子走到了极远极远,至遥之处。


    穆天子见到了雪山。


     

    因为见到了雪山,众人以为是“昆仑山”。

     

    昆仑山是万山之祖,龙脉祖源,也是众神居住的地方。

    西王母豹尾,虎齿,有三只青鸟服侍。

    如果我们问,“离中国大城市最近的雪山是哪里”。

    有人回答是成都,四姑娘山。

    咳咳,这就是抬杠了。

    让我们看回这张图:

     

    周王室一路西征,沿着河道顺行,最可能见到的“雪山”是祁连山。

     
    这里面,有一道很基础的“地理”题:

     

    华夏农耕西扩,最西一块农牧交界处,是哪块耕地。

     

    答案是:西宁。

      兰州平原,虽然狭小,是近东第二块平地。宋、明边界。


    湟河平原,降雨约370毫升,是最后一块农垦地。再往西就是沙漠。

    如果穆天子西巡,无论如何,他也不可能翻过“日月山”。

    过了青海日月山,就进入了“牧区”,基本没有农垦价值。

     

    而沿着“渭河—黄河—兰州”一路西行。

    最后你能见到的,最美丽,最宏伟壮观的,雪山是祁连山。

    后世“张骞通西域”,汉人大开眼界。

     

     

    张骞之后,才有“甘肃省”,才有河西走廊。显然,之前中国人“开地图”,不知道甘肃走廊。

    到了西宁/兰州这个位置,穆天子见到的,唯有祁连山/巴颜格拉山脉/秦岭余脉。

     

     

    无论如何,这样的“雪山”,绝不是以西周的工程能力,所能够通过的。

    四)天之尽头

    如图,“大雪山”的特点,是延绵无际。


    向西,延绵不知几万里,看不到尽头。


    向东,延绵不知几万里,看不到尽头。 

     

    当“一心搞钱”的周穆王,来到如此皑皑雪山脚下,他的内心是绝望的。

    因为周穆王的目的,是“寻觅土地”。

    寻觅一块,流淌着奶和蜜的土地。

     

    西周的财政,一直处于亏空中。

    每一年都在亏钱。

    周昭王“尽丧六师”,更使得王室的财政危机,雪上加霜。

     

     

    周穆王离开繁华的镐京,踏过了遥远的宝鸡,渭水走到尽头。换陆路切换至黄河水域。

    黄河,再到兰州,到西宁。离家已有万里。

     

     

    他付出了如此巨大的代价,走到了世界的尽头。

    然而他看见的,竟然是………世界屋脊!

     

    流淌着奶和蜜的土地啊。

     

    那一刻,周穆王天旋地转,内心是崩溃的。

    因为神智错乱,他甚至妄语昆仑山中住着西王母。

     

    妄言“琼台瑶池”,仙丹清秀,隽福永享。

    此后,穆天子一直住在了“帝国的西部”。

    他在祁连山脚下,住了整整二十年,始终未回镐京。

     

    只因为“徐偃王”闹得快翻天的叛乱,才赶回中原。

     

    他在寻找什么,我认为他在寻找“隘口”。

     

     

     

    五)隘口

     

    隘口是什么,如图。

     

    隘口,就是穿越山脉的方法。

    芒芒雪山,东不知几万里,西不知几万里。

    雪山如此高耸,理论上是不可穿越的。

    对于“大型地面部队”,任何一座>1000米的高山,都是不可通行的。

     

    但是,在某些情况下,地理科学中,偶尔会出现“隘口”。

    哪怕是平均海拔4000~5000的超级高山,在“二山夹壁”之中,也有可能出现“隘口”。

    隘口,岬口,海拔甚至可能不到1500米。

     

    等于是在一道“不可穿越”的壁障之外,增加了一个“甬道”,虫洞。

    通过隘口,大山的二边可以交通。

     

    穿过隘口,迎风坡降雨极大。植被极大茂密。

    可能富裕百倍。

    对面或许就是“流淌着奶和蜜”的土地。譬如,印度大陆。

     

     

    对于“周代天子”,隘口是一个“灵魂印记”,从小烙印,永不可忘。

     

    因为他们是陕西人,关中人。

     

    陕西人,生下那天就知道,家门有一个最最著名的隘口:函谷关。

    对于人类文明而言,影响最重大的是美国的坎伯兰隘口(Cumberland Gap)。

     

    绝大多数的学生,都知道“北美十三州”。

    但他们从来没想过,“北美十三州”为什么是这个形状。横亘整个大西洋,几乎就是美国东海岸。

     

    从1620年~1748年,整整130年的时间,欧洲人的势力,被局限在“北美十三州”。始终无法染指中部美洲。

     

     

    因为他们进不去,因为“阿巴拉契亚山脉”。

    “阿巴拉契山脉”,长3200公里。横亘了几乎整个东部美洲。

    从缅因州,一直到阿拉巴马。

     

    如果阿巴拉契山脉不能克服,迄今美国就是一个大号的葡萄牙。

     

     

    就这么点国土,面积80万平方公里。

    天命幸运的是,在漫长的阿巴拉契亚山脉中,美国人找到了一个低矮的隘口。“坎伯兰岬口”,上帝的开凿。

     

    它是被一颗陨石,3亿年前撞出来的。 

     

    传奇性的探险家,托马斯·沃克发现了这个隘口。

     

    美国的“西进运动”,从坎伯兰岬口开始。

    翻过了阿巴拉契亚山脉,对面是:


    无穷森林的肯塔基,


    水草丰美的俄亥俄


    农田田田田的田纳西 

    美国从此变成了大国。

     

    Wilderness Road of Tennessee,Manifest Destiny.

     

     

    六)结语

     

    周穆王花费了一辈子,来寻找“巴颜克拉山脉”上的“隘口”。

    很遗憾,我们知道,青藏高原是没有隘口的。

    不能从西宁,沿羊肠小道直达印度。

     

     

     

     

     


  • 这个明星城市的调控,让人大跌眼镜!


    今日凌晨,杭州人终于盼来了一次千载难逢的楼市调控。
    准确的说,加上上周,是连续两次。
    怎么去形容这两场杭州楼市的调控呢?
    我们知道他们会调控,他们知道我们知道他们会调控。
    但是我们并不知道他们竟然会这样调控。
    都说,楼市调控要怀菩萨心肠,行雷霆手段。
    但杭州的楼市调控——
    不仅怀着菩萨心肠,行的更是菩萨手段,普渡的却不是刚需。

    火烧眉毛的杭州楼市,盼来了两场不疼不痒的楼市调控。
    第一场调控,是共有产权住房。
    上周,杭州出台了《共有产权保障住房管理办法(征求意见稿)》。
    核心措施,有三点:
    本地户籍或拥有稳定就业的家庭,以市场价的50-80%取得相应住宅产权比例;
    取得不动产证满5年后,可一次性买断所有产权,但满10年才能上市交易;
    共产房以竞地价的形式,优先在“一核九星”布局。
    此时此刻的杭州,玩儿出来个共产房的政策,就相当于告诉这帮抢不到房的刚需们——
    别着急,便宜房马上就来了。
    先让我征求一下意见,征求仨月;再让我拍个共产房用地,再拍俩月;等建好交房,还要两年半。
    三年之后,保准你能住上便宜房。
    别人家的调控,恨不得所有猛药一起上,这个月出政策,下个月降房价。
    而杭州的楼市调控,不管房价涨成啥样,起步都要三年才能出成效。
    我都火烧眉毛了,你告诉我三年后一定灭火。
    嗯,果然是楼市老中医,长效机制践行者。
    第二场调控,是土拍新政。
    今天凌晨,杭州出台了土地出让新政。
    用一句话总结杭州的土地出让新政——
    看之前心潮澎湃,看之后骂骂咧咧。
    土拍新政的核心,有四点:
    十宗地块试水“竞品质”,开发商带方案拍地,谁的品质高,谁拿地,并且要求现房销售;
    提高报名门槛,暂停勾地政策,土拍保证金起步20%;
    降低封顶溢价,封顶溢价率从30%降低到20%;
    取消竞自持,达到封顶溢价后,开始竞“无偿移交政策性租赁住房”。
    这些政策洋洋洒洒一大堆,看似对稳定楼市有用的只有两点——
    第一,十宗试点地块的“竞品质”。
    表面上看,谁的品质高,谁拿地。
    似乎是为了促进杭州新房的品质越来越高,似乎是利好购房者。
    但此时到处抢房的杭州楼市,需要的不是品质,而是加大供应!加大供应!加大供应!
    饿疯了的杭州人民,压根不关心住的好不好,只关心有没有的住。
    更扯淡的是,这十宗“竞品质”全部要求现房销售。
    这相当于是,再次变相减少了供应。
    第二,降低溢价率。
    表面上看,封顶溢价率从30%降低到20%。
    似乎是为了压低地价,压低房价,似乎是利好购房者。
    但是,杭州这次土拍在降低封顶溢价的同时,又悄咪咪的提高了起拍价
    比如,此次计划出让的杭州萧山市北两宗地,起拍价21667元/㎡,已经比去年涨了8%。所以,即便是溢价率降低了10%,杭州也一分钱没少赚。
    以前的地,起拍价100,拍到了130,溢价率30%。
    现在的地,起拍价110,拍到了130,溢价率18%。
    看起来溢价率降了,但地价一分没降,土拍收入一分没少。
    真不愧是老端水大师,玩的一手数字游戏。

    杭州人急需的不是共产房,也不是土地新政。
    此前,我写过一篇关于杭州楼市的文章,“中国楼市,苦杭州久矣”。
    杭州楼市,写满了焦虑。
    杭州楼市焦虑到,骗子们已经不需要动脑。
    骗子们只需说一句“我有房”,就可以用拙劣的“更名房”骗局,从焦虑的购房者中,轻易骗取上千万的购房款。
    这一切只是因为——
    2021上半年,杭州楼市新房摇号254次,43.5万人摇6.7万套房子。
    每套房子,都至少有7个人抢。
    杭州楼市焦虑到,摇号打新变成生存游戏。
    万人摇号打新,从购房群都开始内卷。没交资料的举报交过资料的,没入围打新的举报已经入围的,没中签的举报已经中签的。诸多人恨不得不仅自己爬上去,还要把别人踢下船。
    这一切只是因为——
    杭州只要是红盘,百十套房源,就一定有万人报名。
    去年中签率在20%以上的楼盘,全部进入10%以内。
    杭州楼市焦虑到,任何野生理由都能成为房价上涨的借口。
    拍地了,要涨。SKP落地了,要涨。学区成绩好了,要涨。地铁出规划了,要涨。蚂蚁要上市了,要涨。罗永浩要来杭州了,要涨。小区着火了,要涨。中介P个高价成交的截图,更要涨。
    这一切只是因为——
    截止2021年5月,杭州新房供应面积77万㎡,成交面积171万㎡
    两者之间,有近100万㎡的供应缺口。
    杭州楼市焦虑到,一切房子无论好坏都能成为被抢的对象。
    包括,在其他城市必须舔着客户卖的大平层公寓。不能落户、不能上学、交易税费奇高无比……没关系,照样卖的比住宅贵,照样需要托关系抢房。
    这一切只是因为——
    桥西、上塘、未科、蒋村、江河汇等核心板块,全都断供了半年以上。
    杭州大量的板块,已经大半年不供货了。
    杭州楼市已经火烧眉毛了,杭州人已经饿疯了。
    杭州的一二手倒挂上天了,杭州人为了打新套利已经抢疯了。
    面对这样的市场,你告诉我——
    别着急,我在搞共产房。再等三年,低价房就出来了。
    别着急,我在降溢价率。地价可能也不会降,但溢价看起来会低。
    别着急,我在搞竞品质。等上两年,会有更高品质的试点现房出来。
    杭州需要的不是这些不疼不痒、花里胡哨、充满数字游戏的虚招。
    杭州楼市,需要的是什么?
    杭州楼市,需要的是彻底打断短炒投机的流动性。
    杭州楼市,需要的是彻底打断摇号打新的确定性。
    杭州楼市,需要的是一场场酣畅淋漓的土地供应。

    四问杭州楼市。
    一问杭州楼市,为什么不全面限售?
    想要打断短炒投机,限售是最好的手段。
    杭州是所有一二线城市中,为数不多的仍未全面限售的城市。
    长达5年的时间里,有人摇号打新,瞄准倒挂红盘,打中就是上百万收益,交房就能套现离场。有人主攻二手,瞄准奥体未科和望江,闷头猛干学区,涨了立即套现离场。
    短周期投机,大猛火爆炒。
    从望江炒到未科,从未科炒到奥体,从奥体炒到下沙……一个版块又一个版块的短炒轮动。
    直至今年年初,杭州针对中签率在10%以内的红盘,才慢吞吞加码了5年限售。
    但是,二手房呢?
    二手房为什么不限售?
    为什么让短期投机仍然在二手市场里轮动?
    二问杭州楼市,为什么不加大供应?
    如何才能稳住房价不涨?
    郑州、武汉、天津和重庆,已经给了杭州最好的答案——
    疯狂加大土地供应,嗷嗷叫的往死里拍地。
    2017年,郑州提出要加大土地供应,3年供地36000亩。紧接着,当年直接放出25000亩的土地,2018年又是12000亩,2019年又是将近9000亩。
    不到三年,超额完成任务。
    然后,直接把楼市干的彻底完犊子了。
    任你全国如何涨,我郑州就是拖着个高库存的大屁股,缀在后面。
    还有武汉,五年土地供应量直接给你干到1.4亿㎡,把新房库存堆到3000万㎡
    然后,一巴掌直接把楼市拍到地上。
    任你无货的光谷如何涨,我大武汉其他区域就是拖着个高供应的大屁股,不带挪窝。
    而反观杭州,过去三年一直在压低土地供应。
    过去三年,杭州的新增常住人口,从2018年的33万人涨到2020年的160万人。
    过去三年,杭州的住宅用地供应,从2018年的1.1万亩跌到2020年的9000亩。
    人口流入提高了4倍,土地供应却降低了接近20%。
    为什么不增加土地供应?
    是没有地么?
    且不说远郊的大江东、临平、余杭有大把的待开发用地。哪怕是滨江,都还有诸多土地库存。
    三问杭州楼市,为什么不出台二手房指导价?
    杭州楼市的火,很大一部分来自于一二手倒挂。
    长达4年的新房限价政策,让杭州楼市中充满了倒挂新盘,充满了摇号打新的套利空间。
    连续3年的压缩土地供应,让杭州楼市中大量需求无法满足,转向二手市场,再次推高二手房价,再次扩大倒挂空间。
    最终,形成了今天杭州楼市的畸形局面——
    热门板块的新房与二手房,动辄都是上百万的套利空间。
    像滨江壹号院这种变态,新房限价48000,二手最高成交12万。一套房的套利空间,能干到2000多万。
    面对这样的市场,你冲不冲?
    必须冲,谁不冲谁憨批。有需求要冲,没需求创造需求也要冲。
    如何才能打掉一二手倒挂的套利空间?
    深圳和成都,已经给了我们杭州的答案——
    出台二手房指导价,打掉二手房的杠杆。
    二手房的杠杆被打断了,价格跌了,一二手倒挂空间缩小了,套利空间也缩小了。
    曾经抢到爆的新房市场,也不那么香了。
    深圳就是用这么一招,让二手成交量直接从15000套跌到3000套,让二手房价快速进入下跌区间。
    现在但凡有倒挂的城市,都出台了二手房指导价,也都迅速平抑了摇号打新的热情。
    深圳、西安、成都、无锡、南京……
    而倒挂最凶残、摇号最内卷的杭州,为什么迟迟不出台二手房指导价?
    四问杭州楼市,为什么不升级限购?
    现在的杭州,仍然是大专就能落户,落户就能买房,买房只管打新,打到就能套利。
    你不是个普通城市。
    你是个遍地有倒挂,动辄上百万,充满套利空间,投机肆意涌入,刚需无房可抢的城市。
    你一不增加供应,二不加强限购,三还留存着大量套利空间……面对这样的城市,谁不想来干一套?
    这年头,谁家没有几个大专毕业生?
    想要打掉落户打新的投机,其实并不难。
    一个“落户满一年才能买房,落户后交满一年社保才能买房”,就能打掉3成“干一票就跑”投机客,就能满足一大批拥有真实居住需求的自住客。
    但偏偏杭州迟迟不升级限购政策。
    为什么?为什么?为什么?

    一个全面限售,就能逼退3成的短炒客。
    一个嗷嗷土拍,就能解决长期供应不足。
    一个二手房指导价,就能打掉大半的倒挂套利空间。
    一个升级限购政策,就能淘汰掉至少3成的投机者。
    上述这些手段,在诸多城市里都有落地,对稳定楼市有切实有效的成果。
    但杭州却放着这些有过落地,经过验证,切实有效的手段不用,偏偏选择上面那两个不疼不痒的政策。
    共产房很好,但不适合已经火烧眉毛的杭州。
    竞品质很好,但不适合连普通品质都抢不到的杭州。
    杭州需要的不是这些,杭州需要的是——
    全面限售、加大土拍、出台二手指导价、升级限购政策。
    逼退短炒客、淘汰投机者、打掉倒挂套利……
    先让一部分投机客痛彻心扉,先让一部分刚需客快速有房……
    杭州楼市的一切难题,都能找到解决方案。
    杭州楼市的一切难题,又充满了未解之谜。
  • 这个强二线城市,显然是被低估了!番外

    在中国楼市,重庆一直都是最分裂的存在:
    看好她的人,重仓,比如某库,甚至认为重庆取代香港,和上海成为中国双子星,号召会员重仓;
    不看好她的人,认为她完全没有投资价值。土地天量供应,导致房价涨了个寂寞。
    看最近各种信号:土拍、供应量、城市发展动向......重庆似乎站在了一个拐点。
    这篇文章重点探讨重庆的房产适不适合投资,当下是不是最佳的买入时机。如果是,买哪里。

    这一切要从今年第一次土拍说起。当时,重庆在全国的土拍市场可谓风光无限:
    保利拿下中央公园地块,楼面价1.57万元/�,创重庆中心城区楼面价最高纪录;
    平均楼面价9133元/�,创历史新高,也比去年上涨近60%,平均溢价率43%;
    多个板块的地价接近房价。
    同一阶段土拍的城市,都不好意思在重庆面前吱声。
    广州,号称史诗级土拍,平均溢价率只有12%。看来,广渝之争,重庆终于扳回一局。
    北京,更是以7.5%溢价率拿了个倒数。
    土拍一结束,重庆开发商封盘,涨价声一片!重庆业主调高挂盘价,甚至有的业主撤盘不卖!
    一般来说,在其他城市,地价一涨,房价一涨,已成铁律。但在重庆,需要掂量一下。
    因为重庆的供应量确实相当大。
    贝壳上,重庆的二手房达到15.2万套,全国罕见。
    建成区面积比重庆稍多的北京,二手房套数7.7万套;面积比重庆稍少的广州,二手房套数7.9万套,重庆相当于北京加广州。唯一可以和重庆一分高下的,兴许只有天津,二手房也有15万套左右。
    具体到热门板块,西永二手房3800多套,悦来1500多套,礼嘉1200多套。
    而在广州,热门板块科学城1300多套,珠江新城就锐减到900多套,甚至东山口、番禺广场等地,只有一两百套。西�,更是只有45套。
    加上近十年,重庆几乎每年的土地供应都在2000公顷以上,天量供地,导致住房供应有增无减,加上低地价,房价很难有起色。
    重庆的二手房一直起不来,一方面是新房天量供应,另一方面是重庆人的新房癌相当严重。
    重庆人买房,从不考虑二手房。给重庆人看套二手房,估计对方会笑笑,说这房子住得太安逸�,然后转手买了套新房。
    即使经济条件差些,也能在保障性住房里住着。
    说白了,重庆不缺房子。
    当然,这只是重庆楼市的A面。

    3D城市、摩天高楼,或许是重庆给外地人的第一印象。
    贝壳研究院去年发布的《“超高层住宅”画像》报告显示,重庆凭借2219座摩天住宅小区数量,占全市比重近17%,高居全国19城首位。
    重庆森林,名副其实。

    早些年,超高层住宅小区很好地解决了重庆山多地少的问题。不过,这些小区也是毛病众多,消防困难、维护困难,环境污染……
    这些年,重庆有一个相当重要的变化,但关注到的人并不多。
    这几年,重庆一直主动降容。10年前,容积率2.5以上的住宅还是主流,如今的主流是1-1.5。

    这么说吧。容积率控制得最好的城市是苏杭。“上有天堂,下有苏杭”实至名归。
    苏杭的容积率一般都是3.0以下,小高层、板楼、百米楼间距,再配合大手笔的绿化,绿树成荫,芳草萋萋,成就了当地极其舒适的居住体验。
    说实话,我在大湾区待了那么多年,有这种舒适居住体验的地方,屈指可数。
    苏杭的住宅容积率上限,大概是3.0左右。重庆的力度似乎比苏杭还要猛,直接干到1.5。看来,重庆人不仅日子过得很安逸,对居住环境也挑剔起来了。
    这也是全国的趋势。不仅是重庆、成都、西安、武汉等地,都明文规定住宅要降容。
    这放在重庆新房市场上也很明显。这几年,改善需求都奔照母山、中央公园、礼嘉、悦来等板块的玻璃面洋房和大平层去了。这些地方,也成了重庆的豪宅区和房价高地。

    也就是说,重庆确实房子多,但有品质的房子不见得多。
    经过几年去化,这几个板块的新房差不多卖完了。截止今年6月,重庆新房去化周期仅为3个月,并且还呈现逐渐减少的趋势。
    根据第一太平戴维斯市场研究部的数据,重庆一手房价格平稳走高,而且近五年来,新房成交量也大多大于供应量,说明重庆新房好卖。

    这段时间,想改善的重庆朋友,可以入场了。


    自住可以入场,但外地投资者投资却不是一个概念。除了分析重庆本地人的购房喜好,还要看城市的基本面和人口等因素。
    去年,重庆GDP可能超过广州,讨论得沸沸扬扬。最终,广州以微弱优势领先。
    但这背后,涌现出重庆30年来的追赶。
    1991年,广州GDP超过重庆,并一路领先30年。不过近十年,重庆GDP增速却超过广州,并在总量上和广州不断缩小差距。照此趋势,要不了几年,GDP第四城很可能花落山城。

    汽车产业、全球最大的笔记本电脑生产基地,都是重庆强大的产业支撑,加上重庆港的加持,重庆能深度参与全球产业分工,继续承接沿海产业转移。总的来说,重庆的产业,非常强。
    人口方面,近十年,重庆常住人口增量明显,达到320.8万人,仅次于深圳、广州、成都、西安、郑州和杭州,排在第七位。

    在长期看人口的房地产市场,既有强大的产业,又有远远不断涌入的人口,重庆房地产市场还是相当有活力的。


    也就是说,外地投资者在重庆买房,原则上“对头”。
    重庆的特殊之处就在于,站岗的地方非常多,值得买的地方少之又少。因此,一定要买核心中的核心,未来的核心——
    两江四岸核心区;
    一路向北
    两江四岸核心区由包含长江、嘉陵江交汇区域的朝天门—解放碑片区、江北嘴片区、弹子石—龙门浩片区围合而成,总面积约16.2平方公里。
    这里是重庆市中心,中央商务区,也是重庆房价的中心,以此为房价最高点,再向四周逐级递减。

    ▲两江四岸核心区大致范围/来源:大卫聊地产
     
    目前,这一位置的江北嘴,二手房均价2.4万,朝天门1.8万,解放碑和弹子石都是1.6万。放眼全国,这个房价甚至低于浙江的三四五县县城。浙江温岭,2.1万,永康2.1万,江山2万,乐清1.9万。
    这一区域,也是近些年重庆市政府主力打造的区域,起码能继续辉煌十多年。
    除此之外,重庆一路向北的趋势非常明显。从最开始的江北机场,到新牌坊、金开大道、大照礼、水空邻开发,重庆形成了北部组团发展的格局,也催生了照母山周边延绵的豪宅。
    现在,重庆依旧向北。和之前不同的是,重庆现在更注重打通各个组团,优化中空带,并注重开发质量,降低住房容积率,满足改善型需求。
    重庆的轨道交通布局,也能看出一路向北的决心。
    当西部只有一条10号线时,北部已经运营或规划3、4、5、6、9号线等多条线路。

    因此,总的来说,买重庆,要么买两江四岸核心区,要么向北买照母山附近的改善盘。这些,都是核心中的核心。


    有人会说,重庆楼市有个达摩克利斯之剑,巨大的供应量无法解决,房价就上不去。
    诚然,这是一个暂时无解的问题。
    不过,重庆目前在有意识地去库存。
    今年第一次土拍,为什么能在中央公园拍出地王?因为附近的开发商已经无米下炊。新房卖完了,但政府两三年来都没供地。好不容易今年上了一批地,不抢才怪。
    至于重庆人的新房癌,我甚至觉得算不上问题。隔壁的成都人也患新房癌,但限价新房抢不到,还不是要屁颠屁颠跑去抢二手房?
    可以这么说,重庆人的新房癌,多半是房子太多惯的。
    只要政府不再天量供地,要不了几年,重庆的新房就卖得差不多了。这时候,重庆人不得不接受二手房。加上新重庆人的加入,带来观念上的改变,重庆的二手房市场将会引爆。
    而且不像长沙、北京等城市,重庆调控并没有锁死投资空间。
    当然,这也决定了投资重庆,只能是长线投资,短期投资客注定有去无回。
    但我真心觉得,与其扑哧扑哧去重仓透支严重的小城市,还不如坚定地看好重庆。
    你是不是想投资一个城市,但不知道还能不能涨,能涨多少?
    有一个简单粗暴的办法:看这个城市过去十年的房价涨幅,强者越强,弱者越弱,90%不会错。
  • 小心!这些地区的房子,买完就赔钱!








    最近楼市比较乱,但翻来覆去还是那么几件事,银行停贷、利率上调、二手房指导、租赁住房……

    总结为一句话:
    为了配合货币走向和经济稳定,打击高房价已经上升为“顶部战略”, 在这种情况下,刚出调控或目前楼市过热的城市,均有冰冻风险。
    比如深圳、上海、成都、合肥、西安、宁波等城市,购房者下半年应尽量去观望,千万别误入,高峰站岗。
    抑制卖家,利好买家。
    下半年是买方市场,大家不用那么焦虑,可以花时间沉淀资金与提升认知,后者也是我的首要任务。
    昨天晚上,有一位朋读者跟我说,从别人那里花大价钱买来一个观点,让我评估评估:
    房价有两个全世界一致的铁规律:
    1、城市越扩张,中心区房价越贵。
    2、十年内房价涨幅是固定的。但并不固定哪几年涨,有时候会每年连续涨或者跳跃增长。
    这两个观点对大家选房选时机,有很重要的作用,但还是片面了。
    我跟他说,世界上没有完全的铁律,因为事物变化的“动态”的,楼市探讨要“因城而异”。接下来帮大家系统地梳理一下观点,让你看清买房背后的逻辑。

    四大阶段
    任何国家,城市发展都可以分为四大阶段:
    萌芽期、生长期、成熟期和衰退期。
    中国国土辽阔,人口众多,我们都有幸经历过这四个周期,当然70年的城镇化进程,萌芽期早已过去。
    一般情况下,一线城市目前已经处于成熟期。
    二线城市正从生长期步入成熟期。
    三四线城市分化严重,一部分在生长,一部分成熟,更多是衰退。
    这里面的判断标准,并不是说你造了多少新区,盖了多少房子,而是人口流向和产业分布。
    四大一线城市虽然早已进入成熟期,但它很难衰退,是因为它的人口结构是“流动”的。
    每天都有源源不断的人口流出,同时有成千上万的新鲜年轻血液流入,就像一个活水泵。
    二线城市是中国经济的未来,也是人口流入的重要地域。
    在2020年人口调查中,全国人口流入量前10的地方,8个都是二线城市,成都10年流入582万人口,西安是448万,郑州397万,杭州323万。
    尤其成都,人口跃升为2000万人以上,全国第四,数字惊人。
    人口流入量大,城市运转压力骤增,为了满足居住需求、解决城市病,开始纷纷造新区,扩张城市版图。

    认命
    从2010年-2015年,中国几乎所有城市开始大规模“造城”。
    数据统计,至2016年,全国规划了3500个新区,平均每个地级市拥有10个新区。
    按照规划,往这些新区里塞满20亿人,才能达到目标。
    目前中国人口增速已经开始出现趋缓趋势,这意味着,大部分新区的结果注定都以悲剧收场。
    在城市的马太效应下,80%的人口流入到20%的城市,一二线城市的新区开始冉冉升起,逐步替代老城区的地位,成为城市新的「市中心」。
    比如郑州的郑东新区,苏州的工业园区等等。
    城市扩张是一个大命题,不仅需要道路疏通,基建配套,还需要有效的招商引资,背后需要天量资金。
    所以很多政府不得已开始通过“政府迁址”的方式,带动配套进步,提高协作效率。
    比如合肥,2002年之前政府在庐阳区,后来搬迁到了政务区。比如郑州,一开始在二七纪念塔,后来搬到了金水路紫荆广场,现在则是在郑东新区。
    随着政府的迁移,之前所谓的边缘成为了市中心,所谓的市中心,又变成了房价的沉睡地。
    但可以确定的是,2020年以后,人口流入量一般的城市,市中心很难再改变了。
    说白了,对于新区来说,能成的已经差不多了,成不了基本要认命了。
    然后是三四线城市,分化最严重。
    其中一部分在生长期,一部分在成熟期,更多的已经在衰退。
    还在生长的三四线城市不多,基本聚集在城市群中,比如长三角的金华、大湾区的惠州等。
    成熟期不用多说,处于衰退期的三四线城市最多,基本都聚集在北方。我们看下面一幅人口流量图就可以看到。
    这些城市未来发展新中心的能力逐渐疲软,城市面维持在一个高度,艰难行走。
    至于人口流出量大的城市,比如鹤岗、双鸭山、七台河等地方,城市面会加速衰败,像迟暮的老人。

    衰败的中心区
    我们在厘清了所有城市的发展概念,再重新回到的这个问题的探讨层面:
    城市越扩张,中心区房价越贵?
    首先,我们要判断这个中心是一层不变的,还是将来会迁移。
    现在来看,大多数城市的中心区已经很难改变了。
    这是因为高能级城市财大气粗,即使新区发展迅速,中心区也不会衰败,可以通过旧改迭代升级,比如深圳宝中,一批批城中村倒下,一栋栋参天大楼拔地而起,房价达到10万/平米以上。
    人们买房,并不是一个水泥壳子,而是背后绑定的资源。
    这些城市,城市扩张,但中心区的价值逻辑不变:全城最好的产业集群地、教育资源、医疗资源、商业资源。
    在这其中,所有资源都可以复制,但教育和产业资源是很难快速复制的,它需要时间去沉淀。
    比如北京海淀区,教育高地,城市虽然还在扩张,但人们为了追求这些资源,还会抢着在这个地方买房,很多刚需即使没有钱买在了郊区,但过几年还会层层向中心区置换,导致中心房价越来越贵。
    再比如北京朝阳的国贸、望京,是北京的金融中心和互联网第二中心,每天几十万年轻人在这里上班,周边的房价均是每一轮大涨的起点,因为它有产业上的距离优势。
    还有一个比较深刻的例子是杭州。
    2011年,杭州最贵的是蓝色钱江,6万元/�O,最便宜的是4K/�O,两者相差15倍。
    2015以后周边一系列的新区开始疯狂建立,政府把政策投入都给了周边的新区,产业也在日新月异,这时候中心区房价涨速缓慢,大概7万元/�O左右,但郊区已经达到1.5-2万/�O,两者差值4-5倍。
    但在2020年从下半年开始,杭州开始分化,龙头板块跳涨,南星桥突破15万/�O,最便宜的如临平山北、萧山南部,二手房依然在1.5-2万元/�O左右徘徊,差值再度拉大至10倍左右。
    从差值15倍,到4-5倍,再到10倍,这意味着,中心区价值回归,拥有高于新区好几倍投资属性。
    背后的逻辑是:
    新区到处都在建立,但南星桥中心区的价值未变,资源还在,而且还紧挨着钱塘江,政府也有足够的能力让这个地方保持活力。

    反例
    反例也有,只不过屈指可数。
    比如我前段时间考察的武汉,光谷所在的东湖高新区将是武汉的未来,近两年的房价涨幅主要集中在这个地方。
    而且光谷是近几年武汉人口流入量最大的区,GDP和产业也最丰富,所以未来必然会成为武汉的新中心,大概率会超越汉口、武昌中心区。
    再比如珠海,横琴是未来核心,会超越香洲中心区,而航空新城和斗门新区将作为横琴的溢出区,互成犄角之势。
    说白了,买新区还是中心区,主要看市民所追求的城市资源“变不变”。
    你要判断这个新区是否被政府大力支持,拨款建设,人口和产业双流入。这个判断显然很难,告诉大家一个非常简单的方法,“看房价”。
    房价都是人们用脚投票选出来的,如果新区和原中心区价差很大,那么发展起来的可能性很小,如果紧追、持平甚至超越,那么这个新区大概率会成为未来的新中心。
    按照我的判断,大部分城市的新区都是“未成先衰”的,像上面提到的武汉光谷、珠海的横琴,这在中国并不多。
    至于第二个问题,“十年内房价涨幅是固定的,但并不固定哪几年涨,有时候会每年连续涨或者跳跃增长。”
    过去可能适用,但接下来,在城市马太效应和失去人口红利的城镇化下,房价会产生巨大分化,而主要城市的房价涨幅可能只有一个标准—— 指导价。

  • 水库房产微信大群目前是从1群到59群。1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前还有名额的可免费加 入的只有59群。大群

    大暴雨,特大暴雨,1小时200毫米降水,气象记录以来最强降雨……河南暴雨的新闻从昨天开始刷屏了各个平台的首页,河南多个站点打破7月单日降水纪录,郑州更是一小时降下超常年一个月的雨量。
    受暴雨影响,河南多地出现内涝、洪水,街边车辆被卷走,多处出现险情,严重威胁人民群众的生命财产安全,这一场灾情牵动全国人民的视线。
    国家、企业、个人纷纷出手,这是一场一方有难,八方支援的行动。

    在前线,应急管理部第一时间启动消防救援队伍跨区域增援预案,连夜调派河北、山西、江苏、安徽、江西、山东、湖北7省消防救援水上救援专业队伍支援;
    在前线,从一位大叔奋力跃进泥浆中将被洪水冲倒的女子拉起,到一位路人摸着水坑边缘把跌入深潭中的一家三口用力拖起;
    在后方,一条条求助热线被开通,一个个求助的视频被陌生人们自主转发;在后方,一家家企业紧急捐款捐物驰援河南……
    危难之际,感谢有你们,部分名单如下:

    ▲来源:证券时报

    各行各业,越来越多企业、团体、个人加入这场救援。

    但当人们关心着这一场突如其来的灾害中生命是否得到救助的同时,总有一些不合时宜的画面出现。
    有人在紧急驰援、也有人在抖机灵。有网友反馈,河南几家房地产企业借着暴雨做起了楼盘营销活动。
    从网友提供的信息了解到,其中之一的房企为河南本土起家的康桥地产,涉事项目为其在郑州的香蔓郡项目及封疆中央公园。

    从楼盘海报可以看到,康桥香蔓郡项目在海报中通过等高线的方式特意标识出项目所在的海拔高度高于郑州市区,并用了“入住高地,让风雨只是风景”这样的话语,蹭着此次暴雨灾害做项目营销的痕迹相当明显。
    楠山公园壹号的海报上写着“暴雨无情,楠山有情,暴雨天定房,额外补贴3000元”的营销词汇。
    借着暴雨的势头打着营销的幌子推出项目的优惠,我们不禁要问这样的物业能让人住的安心吗?
    据了解,该海报发出后不久康桥集团内容下达通知紧急要求项目下线了这张海报,公司品牌负责人通过微信朋友圈做了简单的道歉。

    凤凰网房产第一时间联系到康桥地产副总裁肖春和,其表示,“感谢提醒,海报已经删除。”此外对于集团是否会对项目有处罚,以及集团是否后续会发布正式致歉,肖春和并未做任何回应。
    随后康桥地产官方微信立即发布道歉公告,重点如下:
    1、成立专项小组进行严格的审查处理。
    2、对本事件相关责任人分别给予免职、降薪、降职等问责处理,全员通报,以示警示。
    3、已经成立专项应急小组集团全员在岗,全力保障业主及人民群众的生命财产安全。

    据资料显示,康桥集团业务聚焦郑州康桥、河南康桥、江浙区域、珠三角区域、湘鄂赣区域、京津冀区域、西部区域等7大城市区域,累计服务项目277个、累计开发量3000余万方。2020年其销售额突破512.1亿,位列全国房企销售榜第63名。


    除了本土房企康桥地产“没眼力见”地做起了灾害营销,另一家同样也是郑州“出生”的永威置业的广告用词则更难以让人接受。
    在永威置业·永威城的海报上,背景图片赫然是一张灾害的现场图片——一辆汽车半泡在洪水中,远处还站着几位被困在洪水中的市民。
    在这种海报的中央,永威城的用语是,“就算大雨让这座城市颠倒,有车位,无烦恼”,显然是借着这场大雨在给自己的精工车位打广告。

    永威置业在自己的企业主页上这样描述自己——公司以“营造城市居住新价值”为使命,以“精品出永威,爱心进万家”的企业精神为己任,已发展成为集房地产开发与销售、建材生产和物业管理为一体的多元化产业发展的集团式房地产开发企业。
    只见营销,不见爱心,这可能是上面的海报唯一能传达给看到它的人的内容。
    除了上述两家房企蹭暴雨“无脑”营销之外,有网友发现,河南的本土企业亚星集团也在借暴雨进行灾害营销。
    星河郡这张海报上在突出的大字“暴雨突袭”下将有车位与无车位进行明显对比,疑似借机营销项目及车位。

    不过与康桥地产立即处理的态度不同的是,截止发稿,永威置业、亚星集团并未发布任何道歉或相关情况说明。


    除了上诉借着灾害做营销的反面教材,近年来地产楼盘给自己造势过程中出昏招、被打脸的案例并不鲜见。
    就在今年3月18日,西安航天城星河9号产品鉴赏会,现场请来多个女模站台,女模们上半身裸露,后背画着户型图。
    打着艺术的幌子卖弄色情,贩卖低俗,所谓的创意营销反而没有半点影子。

    无独有偶,今年4月又一家百强房企的粤东区域发布招聘广告。海报中“美女”不着一缕,海报文字则写着“与美女公事”这样的字眼,不可不谓之难以理解。
    再往前,当年北京三里屯优衣库试衣间事件被传的沸沸扬扬之时,有南京开发商也没落下这个“热点”,纷纷脑洞大开。

    2015年9月,号称“史上最严的广告法”正式实施,其中针对房地产广告的规定在房地产业界引起震动。
    除了对一些夸大其词,存在诱导欺骗性质的广告严加规范之外,也对此前很多低俗营销和越界“蹭热点”的方式作明令禁止。
    以至于此后出现一批“欲言又止”,犹抱琵琶半遮面的项目楼盘广告。

    网友1:恶意营销,丢人现眼。
    网友2:有的企业忙着救灾捐钱,有的企业忙着抖机灵做宣传,品牌热点营销要有底线。
    网友3:没十年脑血栓,做不出来这种文案。
    网友4:你别道歉,道歉没用,我们默认资本无心,我也不是要道德绑架你,你自己不干人事道歉总得拿出点诚意吧,捐钱,搞快点捐钱。
    网友5:作为企业,这种时候要么高调捐款,要么低调做人,还借势营销,等着找骂吗。

    出事之前多想一想,“营销”非“淫”销;出事之后也并非只是让负责人“走人”,但不“走心”。
    一切企业都该在营销方法的策划上心有敬畏,恪守底线。
    营销有创意,但不能挑战法律和道德 的底线。追求没有社会责任感的知名度与影响力,无益于提升品牌美誉度。
    即使借着恶俗手段带来“名”,也留不住长期用户。品牌如果不能坚守住自己的社会责任,总想给人挖坑,可能最后坑了自己。
    写在最后
    河南一定行,风雨面前一起扛!
  • 高层雷霆手段!未来三年,楼市大势已定!

    昨天赶在下班前,可能你也看到了这个消息
    内容不长,重点是这两句:
    ► 自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,受赠人应符合国家和本市住房限购政策;该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数
    ► 受赠人应符合国家和本市住房限购政策
    房产赠与就是指房主把自己的房子无偿转让给受赠人,也就是说,从7月24日起,如果想通过赠与转让房产
    ► 5年内仍记入赠与人拥有住房套数
    ► 而且受赠人也限购
    这两句话放在如今的购房市场会有怎样的影响,一定不是简单的字面上那么而已
    大家要认真看

    首先,分析下这个政策
    说一个我身边的案例
    我朋友和妻子共有一套房产,然后两人各自名下还有一套房
    积分摇号政策后没多久,这两人将自己的房子分别赠与各自父母,然后又卖掉手中共有的那套房,就成了上海无房户...然后去摇新房
    也就是说,购房者会将手中的房子转给其他人变成无房户,再进入新房赛道,而且变无房户的方式也是五花八门
    有赠与的,也有这种下名字的

    于是他们就是以家庭为单位、上海户口、上海无房、当前无房,且5年内无购房记录的“刚需家庭”了
    基础的60分就有了,这时候再加上社保积分,这位同事家交了160个月的社保,最后76分
    然后还有一种反着来的
    清空父母名下的房子,然后用父母名义买房,因为算社保年限,是以家中年限最高的那个人,于是,我们就眼见一个新名词诞生:
    社保巨子
    在浦东金桥的一个项目群里,销售发了一份名单,这里面是88位购房者的积分情况
    其中22个人是在70分-84分,占比25%,也就是说每4个摇号者中,就有一个是70多高分,而且这里面还有一位,是满分84分

    但我们回顾下新房积分摇号政策本身
    积分的参考条目是:有无房屋、有无购房记录,是否以家庭为单位

    这里释放出来的信号是,上海针对一手房最大的倾斜方向就是无房家庭,所以社保巨子的出现,显然有悖于调控初衷
    所幸,这件事也止于2021年1月,7月23日限购和赠予资格也关上,今天开始就别想通过房屋赠与来变成无房户了
    让无房户的抬头完全落位真正的无房户
    所以很多人朋友圈说的就是:这个政策补上了上海最后一个漏洞
    其实也真的如此

    但其实昨晚的调控是1 2
    其实昨晚的调控动作并不只有“赠与”这块,还有两个“分支”
    第一件事,银行方面也有动作
    房贷利率都提高了,首套5%,二套5.7%,以网签为准,付了定金没网签的今天就是这个利率来